Меню
През декември 2021 година, Галин решава да закупи имот близо до град София. Скоро след това попада на обява, която описва перфектната за него къща. След проведен разговор с брокера, извършва оглед на имота и въпреки, че се намира до град Перник, решава че иска да го закупи.
За да свали обявата за продажба, брокерът изисква заплащане на капаро в размер на 5000 лева. Според изискванията му, документите за собственост се предоставят само след получаване на тази сума.
Предвид рисковата ситуация, Галин се свърза с нас за съдействие. За съжаление, при липса на документи и с оглед на празничните дни в края на годината, проверка на имота не можеше да бъде извършена. Предложихме му при заплащане на капарото да подпише изготвен от нас договор, съдържащ клаузи, които да минимизират потенциалните рискове.
След подписването на договора, ние извършихме задълбочена проверка на представените документи, която разкри сериозни проблеми.
Установихме, че част от собствеността на имота е преминала по наследство и че има наследник, който не е включен като собственик в договора за стоп-капаро и не се е разпоредил със своите права в полза на продавача. Това постави цялата сделка под въпрос.
Проведохме няколко последователни разговора с брокера и избрания да изповяда сделката нотариус, но не получихме допълнителни документи, които да установяват пълното право на собственост на продавача върху имота. Противно на очакванията ни, както продавачът, така и нотариусът настояваха, че няма проблем сделката да бъде изповядана и всички необходими документи са налице.
Нещо повече получихме нотариална покана, да се явим в посочен ден и час за извършване на продажбата. На поканата отговорихме с изявление за разваляне на договора за стоп-капаро, поради липсата на доказана собственост.
Въпреки разменената кореспонденция, се явихме заедно с Галин Петров при нотариуса, където съставихме констативен протокол. В него беше отразено нашето становище за липса на доказателства за собствеността на продавача и искането ни за връщане на заплатената сума.
Продавачът категорично отказа и настоя да се запише в протокола, че е изряден и напълно готов да прехвърли имота. Нотариусът от своя страна включи в протокола мнението си, че продавачът е собственик, въпреки очевидните доказателства за обратното, което ни накара да подозираме потенциална небрежност или недобросъвестност в неговите действия.
За да защитим правата на Галин, предприехме няколко незабавни действия.
Заведохме дело в Районен съд Перник за връщане на платената сума за стоп-капаро и всички допълнителни разноски за правни услуги, които Галин беше направил. За да гарантираме, че при успешен край на делото, той ще получи парите си, поискахме предварително обезпечение на съдебния иск (преди продавачът да е разбрал за завеждането му). Искането ни за обезпечение, чрез налагане на възбрана върху имота, беше допуснато, като по този начин гарантирахме, че дори имотът да бъде продаден, Галин ще има право на принудително изпълнение спрямо него и по този начин ще получи присъдените по делото суми.
Тези наши действия принудиха продавача да внесе сумата от 5000 лева като гаранция по сметка на съда, за да освободи имота си от възбраната и да продължи опитите си да извърши продажба.
По основното дело, съдът призна, че договорът за стоп-капаро е развален правомерно от Галин Петров поради неустановена собственост върху целия имот, като осъди продавача да му възстанови платените 5000 лева, както и всички разходи за правна помощ и съдействие във връзка със сделката и съдебни такива.
Историята на Галин подчертава критичната роля на юридическото съдействие при покупка на имот. Без нашата намеса, Галин с голяма степен на вероятност щеше да претърпи сериозни финансови загуби. В “добрия” случай щеше да загуби заплатеното стоп-капаро, а в по-лошия - да закупи имота и да бъде въвлечен в дългогодишни съдебни битки, които да установят, че всъщност не е пълноправен собственик. От тук щяха да последват нови дела за възстановяване на разноски са подобрения и други сложни процеси, които ще спестим, за да не натоварваме този случай с прекалено много правна терминология.
Описаната история от нашата практика от една страна изтъква рисковете, свързани с предоверяването на нотариусите, брокерите и други лица въвлечени в процеса по покупко-продажба на имоти, а от друга ярко подчертава значението на независимата юридическа проверка, която може да предпази правата и интересите на купувачите и важността на наемането на опитен адвокат, който да защитава интереси им.
