Имот на зелено:
Защита на купувача

Покупката на имот „на зелено“ често изглежда изгодна заради по-ниската цена, но това е сделка с висок риск, която може да доведе до забавяния, финансови загуби или правни проблеми.
Нашият екип от адвокати, специализирани в сделките с недвижими имоти, ще Ви гарантира сигурност и спокойствие на всяка стъпка от процеса.

Проверка на имот
Създайте Вашия пакет

Рискове при покупка на имот на зелено

1. Забавяне или замразяване на проекта
Причини: Недостатъчно финансиране, административни спънки или икономически кризи.

Как да се предпазите: Проверка на историята на строителя, включване на защитни клаузи в договора.

2. Липса на разрешителни
Макар и рядко, се срещат случаи на съществени отклонения от първоначално одобрения проект, които биха могли да попречат за въвеждането в експлоатация на сградата.

Как да се предпазите: Консултация с техническо лице, изискване на всички строителни документи и включване на защитни клаузи в договора.

3. Неясни и недобросъвестни клаузи
Договорите често съдържат неясни или неизгодни условия, които поставят купувача в неблагоприятно положение за сметка на инвеститора. Например: липса на ясно разписани права, задължения и срокове, липса на гаранции и санкции и др.

Как да се предпазите: Задълбочен правен анализ от адвокат, който да проведе преговори с инвеститора, с цел одобрение на необходимите корекции - добавяне, премахване и редактиране на конкретни клаузи.

4. Ниско качество на строителството
Строителната фирма може да използва евтини материали или да допусне грешки в изпълнението, което да доведе до скрити дефекти. Например: проблеми с изолацията, течове, неправилно инсталирани системи за отопление и вентилация.

Как да се предпазите: Включване на клаузи в договора с възможност за упражняване на надзор и контрол от Ваша страна, както и клаузи, регламентиращи установяването и отстраняването на дефекти и некачествено изпълнение.

5. Финансови загуби
Често инвеститорът изисква голяма част от продажната цена на имота да бъде платена, без да е реципрочна на етапа на изпълнение на проекта и на поетите задължения от негова страна. Ако в хода на изпълнение строителят обяви несъстоятелност, има риск от загуба на вложените средства.

Как да се предпазите: Включване на клаузи в договора, които да предвиждат поетапно плащане според изпълнението на проекта и възможност за прекратяване на договора, при неоправдано забавяне на изпълнението.

6. Риск от промяна в цената
Някои строители си запазват правото да увеличат цената на имота поради промени в икономическата ситуация или разходите за строителство., т. нар. индексиране на цените.

Как да се предпазите: Включването на фиксирана цена в договора и уговарянето на задатък в по-голям размер има превантивна роля срещу недобросъвестно поведение и е важно условие за сигурността на купувача.

Инвестирайте в сигурност.

Ние Ви осигуряваме правна защита и съдействие в целия процес.

Създайте своя пакет Свържете се с нас

Особености при
покупка на имот "на зелено"

Сделка, при която купувачът инвестира в имот, чието построяване все още не е започнало или е в процес на строеж.

Тази практика е популярна, защото обикновено предлага по-ниски цени, в сравнение с готовите имоти.
Въпреки това, тя има особености, които трябва да се вземат предвид.

Важно е да се наблегне на това, че докато сградата не бъде изцяло завършена и въведена в експлоатация, тя юридически представлява строеж. Без да е издадено Разрешение за ползване законът забранява нейното ползване. Това е така, независимо че строителните дейности може да са изцяло завършени и визуално сградата да изглежда напълно готова. В някои случаи инвеститорите дори допускат обитаване на сградата от купувачите на отделни имоти. Това може да Ви заблуди, че тя е въведена в експлоатация, но реално да не е така.

Предмет на сделката е бъдещ имот, който трябва да отговаря на редица административни изисквания

Инвестиционен проект: Имотът трябва да бъде проектиран и предвиден за построяване в съответствие с одобрен инвестиционен проект, който гарантира неговата законност и бъдещо въвеждане в експлоатация.
Разрешение за строеж: Инвеститорът трябва да разполага с валидно разрешение за строеж, което удостоверява, че проектът отговаря на всички законови изисквания.
Множество междинни актове по строителството, най-важни от които са: Обр. 2 – започване на строежа, Обр. 14 – завършване на „грубия строеж“,Обр. 15 – завършване на довършителните работи по сградата, Обр. 16 - установяване на годността за ползване на строежа
Разрешение за ползване – индивидуален административен акт, който се издава от държавата. Той удостоверява законното построяване на сградата и разрешава ефективното ѝ използване, според нейното предназначение.

По-голяма продължителност на сделката

Времето от сключването на предварителния договор до прехвърлянето на имота и въвеждането на сградата в експлоатация може да варира от няколко месеца до над две години, в зависимост от етапа на проекта и неговото изпълнение.

Финансови аспекти

Плащания на етапи: При покупка на зелено обикновено се предвиждат плащания на няколко етапа – подписване на предварителен договор, достигане на определена кота на строежа, завършване на груб строеж (т.нар. "акт 14"), акт за ползване (т.нар. "акт 16").
Ипотека върху поземления имот и/или правото на строеж върху бъдещата сграда: Някои инвеститори строят със средства от банкови кредити, поради което често продаваемите имоти в сградата имат една или повече ипотеки в полза на кредитираща банка.

Договори и правни документи

Предварителен договор: Това е основният договор, който урежда взаимоотношенията между купувача и инвеститора. Той трябва да съдържа точни клаузи относно сроковете за изпълнение, санкции при забавяне, гаранции за вложените средства, както и възможностите за неговото разваляне.
Нотариален акт: Нотариалният акт за прехвърляне на собствеността може да се изповяда в хода на строителството, както и след завършването на строежа. Важно е той да бъде съобразен и в синхрон с предварителния договор.

Инвестирайте в сигурност.

Ние Ви осигуряваме правна защита и съдействие в целия процес.

Създайте своя пакет Свържете се с нас

Защо Ви е нужен адвокат при покупка на имот „на зелено“?

Покупката на имот „на зелено“ е изключително особена сделка, която съчетава две правоотношения. Това са договор за покупко-продажба (на бъдещия построен имот) и договор за изработка (построяването на имота). Това са две правоотношения с качествено различно основание и правна природа.

Тази комбинация създава повишена правна сложност, която изисква експертен юридически анализ и договаряне на необходимите защитни клаузи за купувача. Навременната и адекватна помощ от адвокат в този случай е абсолютна необходимост.

Проверка на поземления имот

Тази проверка е от изключителна важност, тъй като собствеността на земята следва и собствеността на построеното върху нея. Общото правило е, че собственикът на земята е собственик и на всичко построено и трайно прикрепено върху нея. Прочетете повече

Отделно, проверката на земята е доста по-комплексна и сложна от проверката на един построен имот. Често поземленият имот, върху който се извършва строителството, е образуван от обединението на няколко по-малки имота. Това налага всеки един от тях да бъде проверен поотделно.

Друг важен аспект е проверката за предходно построени сгради. Обикновено това са стари къщи, гаражи и др., които са имали различни собственици от собствениците на земята. Това предполага наличието на право на строеж в полза на такива лица.

Неравностойна позиция на купувача

При покупка на зелено купувачът често е в икономически по-слаба позиция, защото инвеститорът е юридическо лице със значителни финансови ресурси, опит и правна подкрепа.

Инвеститорите се занимават с продажбата на имоти по занаят и почти винаги имат зад себе си цял екип от сътрудници – брокери, юристи, мениджъри и други специалисти. В една такава обстановка е напълно нормално купувачът да се почувства сам срещу „цяла армия“. В тази ситуация ролята на опитния адвокат на неговата страна е незаменима.

Трудности при преговорите

При този вид сделки обичайно са ангажирани различни лица, с различни функции, които отговарят за различни аспекти на сделката от страна на инвеститора. Това най-често са мениджър продажби, щатен юрист или външен адвокат, брокер и др.

В много случаи това води до липса на адекватен отговор или директен отказ на предложенията на купувача по определени параметри на сделката. Често причината е простото нежелание за комуникация или трудности в синхронизирането на мнението и одобрението от екипа на инвеститора. Поради тази причина подкрепата, която може да Ви окаже един опитен и диалогичен адвокат, е безценна.

Сложност на договорите

Както предварителният, така и окончателният договор (нотариалния акт) са със сложна правна природа, поради естеството на сделката. В тях се преплитат два отделни договора: за покупко-продажба на недвижим имот и за строителство. Юридическият анализ и корекции по договорите са критично важни за сигурността на инвестицията. Именно клаузите на договорите обуславят позицията и способите за защита на купувача в целия процес по придобиване на имота. Прочетете повече

Именно поради сложния характер на договорите е важно правата и задълженията на страните да са взаимно обвързани. Това осигурява максимална защита на правата на купувача.

В противен случай той може да се окаже задължен да плаща на инвеститора съответните вноски по продажната цена, без да има ефективни средства да изисква изпълнение от него и да се брани срещу недобросъвестно поведение от негова страна.

Опитът ни показва, че в повече от 70% от случаите инвеститорите предлагат първоначални проекти на договори, в които тяхната позиция е поставена значително по-привилегировано, отколкото тази на купувача. Това автоматично поражда необходимост от провеждане на сериозни преговори и редакции на договора, така че той да придобие балансиран вид в полза и на двете страни.

Рискове при препродажба на „зелено“

Практиката ни показва, че не са редки и случаите, при които имот „на зелено“ се купува не директно от инвеститора, а от трето лице. Обичайно това лице има сключен предварителен договор с инвеститора и препродава имота в лично качество. На този етап собствеността все още не е прехвърлена. Такива сделки поставят допълнителни предизвикателства и рискове. Те са съпътствани от поне два договора – един за заместването на купувача на имота спрямо инвеститора и един между „стария“ и „новия“ купувач на имота.

Като адвокатска кантора, специализирана в сделките с имоти „на зелено“, познаваме в детайли процеса на продажба. Знаем кои са уязвимите моменти и кои клаузи в договорите изискват най-голямо внимание.

Как можем да Ви помогнем

Пълна проверка на документацията и имота:

Проверка на историята на земята, върху която се строи сградата, както и редовността на строителната документация.

Ревизия и редакция на предварителния договор

Преглед и редакция на предварителния договор и нотариалния акт за защита на Вашите интереси.

Консултация относно гаранциите

Ще Ви разкрием и обясним кои са уязвимите места по сделката, така че да можете да вземете напълно информирано решение дали да продължите с покупката, както и ще предложим договорни клаузи за допълнителна защита на интересите Ви.

Представителство

Участие в преговорите с инвеститора и/или упълномощени от него лица при изготвяне на договорите по сделката.

Защита

Защита на правата Ви при забавяне или неспазване на условията по договора от страна на инвеститора.

Защо да изберете нас

Над 10 години опит в имотните сделки, особено тези „на зелено“

Задълбочени познания в специфичната нормативна уредба – Осигуряваме най-добрите правни решения.

Специализация във воденето на преговори с инвеститори и строителни компании - Защитаваме Вашите интереси

Стотици доволни клиенти - Много от тях ни се доверяват при всяка следваща сделка с недвижим имот

Създайте вашия пакет Какво включва услугата

Често задавани въпроси

Какви документи трябва да Ви предостави строителят/инвеститорът?

• Нотариален акт за собственост на земята или акт за учредено право на строеж на инвеститора
Този документ удостоверява, че строителят/инвеститорът има право да строи върху терена. Ако инвеститорът не е собственик на земята, е необходимо да има валидно учредено право на строеж.

• Разрешение за строеж
Издава се от общината и е основният документ, който дава право строителството да започне. То трябва да е влязло в сила и да не е обжалвано.

• Одобрен архитектурен проект
Това е планът на сградата, който е съгласуван и одобрен от компетентните органи. Той показва как ще изглежда бъдещият имот, какви ще са разпределенията и квадратурите.

• Таблица за площообразуване
В таблицата е описана точната квадратура на имота, включително застроена площ, идеални части и общи части. Това е ключов документ за изчисляване на цената и за избягване на неточноти в квадратурата.

• Удостоверение за степен на завършеност „Груб строеж“ (Акт 14)
Ако сградата е достигнала този етап, документът доказва, че конструкцията е завършена и че обектът вече може да бъде прехвърлян с нотариален акт.

• Разрешение за ползване (Акт 16)
Ако сградата е напълно завършена и въведена в експлоатация, се издава разрешение за ползване (или удостоверение за въвеждане в експлоатация). То гарантира, че обектът е годен за обитаване и отговаря на всички технически и законови изисквания.

Какво представлява Акт 14?

Това е първият междинен акт, който се съставя, когато сградата достигне етап „груб строеж“. С Акт 14 се приема конструкцията на сградата – всички носещи елементи, външните стени и покривът са изпълнени. Важно: След издаване на Акт 14 сградата вече възниква юридически и имотът може да бъде прехвърлян с нотариален акт, но не може да се обитава, докато не бъде издадено разрешение за ползване - Акт 16.

Кога сградата/жилището може да се обитава легално?

Документът, който официално удостоверява, че имотът е годен за ползване е Разрешение за ползване/Акт 16 за строежи от I-III категория и Удостоверение въвеждане в експлоатация за жилищни сгради от IV-VI категория. След издаване на този заключителен документ сградата може законно да се обитава и да се използва по предназначение.

Колко време отнема проверката на имота?

Проверката на имот обичйно отнема от 3 до 5 работни дни. При сделки "на зелено" проверката на имота може да отнеме по-дълго време, тъй като често парцелът върху който се строи е образуван от мнжество по-малки парцели, което налага проверка на всеки един от тях поотделно. В тези случаи, срокът може да достигне до 10 рабтни дни.

Колко струва съдействието от адвокат при покупка на имот "на зелено"?

В резултат на дългогодишния ни опит, разработихме Персонализирана пакетна услуга, която позволява на купувачите сами да изберат вида и броя на услугите, които желаят да включат в своя пакет.
Минималното съдържание на всеки пакет е усугата за цялостна проверка на имота. При имотите "на зелено" тази проверка е на стойност 800 лева. Всички останали услуги имат посочени фиксирани цени и могат да бъдат добавени по желание към пакета.