Проверка на имот преди покупка: най-важната стъпка при придобиване на собственост

Тази проверка включва проследяване на правото на собственост на продавача (собственика) назад във времето. Казано по-кратко как продавачът и как предишните собственици са придобили имота. Проверява се т.нар. история на имота.

На пръв поглед това може да изглежда излишно, но в действителност не е така. Много хора биха попитали:

„Защо да проверявам предишните собственици, след като собственикът, който продава на мен сега, притежава нотариален акт и в него пише, че той е собственик?“

Това, че в един нотариален акт е записано, че някой е собственик на имот, или, че някой купува имот, съвсем не означава, че той действително е собственик. Това е така, защото правото на собственост преминава от един върху друг човек, само ако първият действително е бил собственик. В противен случай правото на собственост не се прехвърля, т.е. не преминава върху новия собственик. В практиката такава ситуация се нарича ПРИДОБИВАНЕ ОТ НЕСОБСТВЕНИК. Това всъщност означава липса на придобиване. В правото, още от времето на римската империя и така до днес важи принципът, че никой не може да прехвърли повече от това, което притежава. Именно поради тази причина, независимо от това, че една покупко-продажба на имот е оформена в нотариален акт, това не прави купувачът собственик, ако продавачът не е бил такъв.

Кога може да се окаже, че сте купили имот от "несобственик"?

В практиката описаното по-горе „придобиване от несобственик“ най-често се случва при т.нар. двойни прехвърляния. Например, когато един и същ имот е прехвърлен от собственика два пъти на различни хора. Не е задължително двете прехвърляния да са станали непосредствено едно след друго. Имали сме случаи на изминал 15-годишен период от време между първото и второто прехвърляне. При тази ситуация правото на собственост е придобил единствено първият по време купувач. Вторият купувач е придобил от несобственик и затова той също не може да придобие правото на собственост върху имота.

Какво се случва, ако купите съсобствен имот, само от един от собствениците?

Друг често срещан случай е, когато само единият от няколко собственици прехвърля целия имот. Юридически обаче, дори в нотариалния акт да е записано, че се прехвърля целия имот, реално се прехвърля само частта (идеалната част), която съсобственикът е притежавал. За останалата част от имота не е налице „прехвърлителен ефект“.

Могат да бъдат посочени още множество примери за „опорочено придобиване“ на собственост върху недвижим имот. Всички те могат да бъдат избегнати чрез проверка на придобиванията от предишни собственици.

Правото на собственост е главното и пълно вещно право, което един собственик може да притежава.

То се състои от т.нар. ограничени вещни права, каквито са правото на ползване, правото на строеж, правото на преминаване и др. Тези ограничени вещни права са част от правото на собственост, но могат да бъдат придобивани от лица, различни от собственика.

Така например собственикът може да бъде едно лице, а друго лице да бъде носител на вещно право на ползване върху същия имот. В теорията този случай се нарича ГОЛА СОБСТВЕНОСТ на притежателя на правото на собственост. Т.е той е собственик, но на практика не може да ползва собствеността си.

Поради това проверката за наличие на учредени ограничени вещни права е особено важна при придобиването на недвижим имот.

Когато в съд се предяви иск, който по някакъв начин засяга собствеността върху недвижим имот, този иск подлежи на задължително вписване. Вписването се извършва в службата по вписванията (имотен регистър). В практиката е прието, че вписаната искова молба има силата на възбрана върху имота.

Най-често се срещат случаите на вписване на искови молби, по които се иска предварителен договор да бъде обявен за окончателен. Това се случва, когато собственикът е имал сключен предварителен договор за покупко-продажба с купувач, като по някаква причина не се е стигнало до сключването на окончателен договор. Тогава купувачът предявява претенция пред съда за обявяването на този договор за окончателен.

Предварителните договори не подлежат на вписване в специален регистър. Узнаването за тях и за наличието на висящ съдебен спор става едва, когато въпросът се отнесе за решаване от съд.

Не е достатъчно да се извърши проверка за вписана искова молба единствено в службата по вписвания. Това е така, защото от подаването на заявление за вписването на исковата молба, до самото й вписване, може да мине известен период от време. Възможно е съдията по вписвания да даде на страната допълнителни указания за вписването на исковата молба.  Изпълнението на указанията отнема време. Ето защо препоръчваме извършването на проверка и за наличие на висящи съдебни процеси по отношение на недвижимия имот.

Проверката за вписани върху определен недвижим имот ипотеки също крие своите специфики.

Една от тези специфики е, че различните видове ипотеки се вписват в различни книги. Често проверките се правят от недостатъчно квалифицирани служители, които правят справка само за договорни ипотеки. Освен тях обаче, съществуват и законни ипотеки, които се ползват със същата юридическа сила, както договорните.

Друга често срещана хипотеза е учредяването на ипотека върху поземлен имот, в който впоследствие е построена жилищна сграда. В тези случаи съдебната практика е последователна. Счита се, че учредената върху земята ипотека преминава впоследствие и върху построената сграда в цялост. По тази причина следва да се извърши прецизна проверка дали ако са правени частични заличавания на първоначалната ипотека, то те обхващат конкретния апартамент в сградата, който Вие желаете да закупите.

Възбраната е тежест върху имота, която се вписва в полза на кредитор на собственика, за да съществува гаранция за този кредитор, че ще успее да удовлетвори вземането си посредством осребряване на имота.

Всички последващи сделки или вписване на други тежести върху същия имот, извършени след вписването на възбраната, няма да имат действие спрямо лицето, в чиято полза е вписана възбраната.

Тази част от проверката обхваща периодът от време между завеждането на делото в съда и вписването на искова молба и/или възбрана върху имота, който е "скрит" и може да доведе до неприятни изненади.

Несъстоятелността е универсална и всеобхватна процедура по "ликвидирането" на неплатежоспособно юридическо лице, която включва в себе си множество други процедури и искове, включително и такива за отмяна на вече сключени сделки, каквато би могла да бъде покупко-продожбата на недвижим имот, принадлежал на това юридическо лице.

„Удостоверение за тежести“ е често употребяван, популярен и наложен в обществото израз. Истинското наименование на удостоверението за тежести е удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания.

В удостоверението се съдържат всички вписвания, отбелязвания и заличавания по имената на едно или няколко лица за конкретен имот. Т.е. в него няма да прочетете, че за определен имот има или няма тежести. В него хронологично се изписват вписванията, отбелязванията и заличаванията за определен период от време, от конкретни лица, за конкретен имот.

Какво означава това?

Това означава, че след като удостоверението бъде издадено всяко едно от изброените в него вписвания, отбелязвания и заличавания трябва да бъде внимателно проверено и изследвано. Следва да се анализира и значението му по отношение на имота към днешна дата.

За съжаление в практиката си сме срещали множество случаи, в които по една или друга причина в удостоверенията за тежести има пропуски. Т.е. определени вписвания, отбелязвания и заличавания не са отразени.

Какво ще направим за Вас?

Това, което нашата кантора предлага, във всеки един пакет услуги за проверка на недвижим имот, е НЕЗАВИСИМА проверка на имота. Т.е. ние проверяваме самостоятелно за вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите в службата по вписвания за обстоятелствата, които следва да бъдат посочени в удостоверението за тежести. По този начин гарантираме, че нито едно обстоятелство няма да бъде пропуснато.

В България дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти не е нормативно регламентирана. Това означава, че тя не е уредена нито в закон, нито в друг подзаконов нормативен акт. За упражняването на тази професия не се изисква и специална квалификация. Лицата които я извършват не подлежат на вписване в регистър.

ВАЖНО! Договорите за посредничество, които обичайно се сключват с посредниците, не предвиждат каквато и да било отговорност от тяхна страна за:

• успешното приключване на сделката
• качеството и юридическата издържаност на изготвените от тях образци и проекти на договори, разписки и други съпътстващи документи
• проверка на собствеността на имота и тежестите

Опитът ни показва, че в голям процент от случаите участието на посредник, агенция или брокер е чисто формално. Изчерпва се най-вече с простото осъществяване на контакт между продавача и купувача. След това посредникът подпомага страните предимно технически. Рядко посредникът притежава квалификацията и правните познания, за да направи прецизна и задълбочена проверка на имота.

Обичайно проверката на собствеността на имота от страна на посредник се изразява единствено в снабдяване с удостоверение за тежести.  Това не е достатъчна гаранция за собственическите права на продавача на имота.

Ние не подценяваме и не омаловажаваме работата на посредниците при сключване на сделки с недвижими имоти.  Считаме, че партньорството и взаимното допълване на дейностите е изцяло в полза на клиентите. В частност на купувача на имота, който трябва в максимална степен да бъде гарантиран за това какво купува.

Най-важното нещо, което трябва да се знае за функцията на нотариуса, когато изповядва сделки с имоти, е липсата на т.нар. служебно начало. Т.е. нотариусът няма задължението по своя инициатива да предприема каквито и да било действия, свързани с изповядването на сделката.  В това число и да изследва собствеността на имота.

Нотариусът действа, спазвайки принципа на т.нар. диспозитивно начало. Т.е. това, което нотариусът ще вземе предвид като факти и обстоятелства по сделката, се определя от инициативността на страните. От това, което страните му предоставят като доказателства. В случаите на покупко-продажба на имот това обичайно е продавачът- собственик. Това е така, защото само той притежава необходимите документи, доказващи правото му на собственост. Очевидно е, че тази принципна функция на нотариуса, поставя купувача в „по-слабата позиция“.

В какво се изразява нотариалната дейност?

Към обясненото дотук, следва да се добави още един съществен момент. А именно, че нотариусите от 1998 г. са частни. Нотариалната дейност по начало е държавна, тя е част от правораздавателната функция на държавата. С първия закон за нотариусите от 1998 г. тази публична, държавна дейност е делегирани на частни лица – частните нотариуси. С това законово решение тя се превръща в своего рода бизнес дейност, макар формално тя да е строго регламентирана чрез закон.

Заинтересована страна ли е нотариусът?

За извършваните от тях нотариални действия нотариусите събират съответни такси. Ето защо в известна степен нотариусите са заинтересовани от това да извършат съответното нотариално действие или производство. Това води до събирането на съответната нотариална такса. Макар че по дефиниция нотариусът следва да е независим, обективен и да действа само по свое собствено вътрешно убеждение, не може да бъде пренебрегната взаимозависимостта между извършването на съответната нотариална процедура и събирането на нотариалната такса.

Да обобщим, че нотариусът удостоверява правото на собственост единствено по документи, предоставени от продавача (собственика). Той самият не изследва и не проверява собствеността на продавача. Нотариусът е заинтересован от изповядване на сделката, тъй като това е основание да получи съответните нотариални такси.

Изложеното по-горе цели единствено да изясни задълженията и функциите на нотариуса при изповядване на сделка с недвижим имот.

Често купувачите на имот не търсят допълнителна юридическа помощ при покупката на имот, защото купуват имот със средства от банков кредит и разчитат, че банката ще извърши необходимите проверки.

Това обаче съвсем не е така.

Банката извършва проверка на имота само когато отпуска ипотечен целеви кредит за покупката на имота. Обичайно юристите на банката извършват проверка само по документи т.е. същата „проверка“, която извършва и нотариусът.

В какво се изразява интересът на банката?

Важно е да се знае, че интересът на банката е най-вече да получи вписана ипотека върху имота, която да е първа по ред, за да бъде обезпечен кредитът, който банката отпуска. Но служителите и юристите на банката не извършват никакви допълнителни проверки на имота в тази връзка. Те „сляпо“ се доверяват на нотариуса, който ще изповяда сделката и ипотеката. Това е така, защото обичайно, отпускайки кредит, банката посочва нотариуса, който да изповяда сделката.

Тази практика на банките поставя купувача в още по-неизгодна позиция, тъй като при поява на права на трето лице върху имота, купувачът ще продължи да дължи сумата по кредита, но е възможно да остане без имот.

Повече за проверка на имот и друга актуална информация можете да откриете на страницата ни във Facebook.