fbpx

Проверка на имот преди покупка

Предоставяме пакетни услуги, разработени специално за купувачите на недвижими имоти. Изберете своя пакет според Вашите нужди. Инвестирайте в сигурност и спокойствие.

При сделки с недвижими имоти купувачът обичайно е "слабата" страна, а причините за това са няколко

На първо място покупката може да крие редица рискове и проблеми – наличие на съдебни спорове за собствеността върху имота или ограничени права върху него, незаконно строителство, измами (продажба от несобственик, продажба на множество купувачи или заблуда относно причините за продажба и статута на имота) и др.

На второ място условията и основните елементи на сделката обичайно се определят от продавача.

На следващо място, макар в процеса на сключване на сделката да са замесени множество други участници – продавач, брокери, нотариус и т.н. - обикновено никой от тях не съблюдава за опазване на интереса на купувача. Всеки преследва своя собствена цел, която рядко съвпада с тази на човека, който иска да придобие имота.

Ние разбираме това и предлагаме специализирани услуги за проверка на имота преди покупка, които са създадени с една цел - да Ви осигурят максимална защита. Запознайте се със съдържанието на пакетните ни услуги и изберете тази, която отговаря на Вашите нужди.

Какво е проверка на имот и защо е нужна?

             Проверката на имот е първата и най-важна стъпка, след като човек е взел решение за придобиване на конкретен имот.

             Тя представлява комплексна дейност по проучване и анализ на всички факти и обстоятелства, касаещи правото на собственост и свързани с него други права върху недвижимия имот.

Целта на проверката е да донесе сигурност на купувача. Да му гарантира, че той закупува имот, който ще премине безпрепятствено и напълно законно в неговия патримониум. 

             Проверката на недвижим имот е от съществено значение, тъй като правото на собственост е широкообхватен правен термин, включващ множество нюанси и елементи. Тя обичaйно се извършва от независим адвокат, който специализира в областта на вещното право. Причината за това е чисто житейска – купувачът не е способен сам да извърши необходимите проверки, поради липса на специални знания, а  никой от останалите участници няма интeрес да извърши това вместо него.  Дори напротив – не е изключена възможността за умишлена вреда.

Какво включва проверката на имот?

Проверка на имот за придобивания от предишните собственици

Тази проверка включва проследяване на правото на собственост на продавача (собственика) назад във времето. Казано по-кратко как продавачът и как предишните собственици са придобили имота. Проверява се т.нар. история на имота.

На пръв поглед това може да изглежда излишно, но в действителност не е така. Много хора биха попитали:

Защо да проверявам предишните собственици, след като собственикът, който продава на мен сега, притежава нотариален акт и в него пише, че той е собственик?

Това, че в един нотариален акт е записано, че някой е собственик на имот, или, че някой купува имот, съвсем не означава, че той действително е собственик. Това е така, защото правото на собственост преминава от един върху друг човек, само ако първият действително е бил собственик. В противен случай правото на собственост не се прехвърля, т.е. не преминава върху новия собственик. В практиката такава ситуация се нарича ПРИДОБИВАНЕ ОТ НЕСОБСТВЕНИК. Това всъщност означава липса на придобиване. В правото, още от времето на римската империя и така до днес важи принципът, че никой не може да прехвърли повече от това, което притежава. Именно поради тази причина, независимо от това, че една покупко-продажба на имот е оформена в нотариален акт, това не прави купувачът собственик, ако продавачът не е бил такъв.

Кога може да се окаже, че сте купили имот от "несобственик"?

В практиката описаното по-горе „придобиване от несобственик“ най-често се случва при т.нар. двойни прехвърляния. Например, когато един и същ имот е прехвърлен от собственика два пъти на различни хора. Не е задължително двете прехвърляния да са станали непосредствено едно след друго. Имали сме случаи на изминал 15-годишен период от време между първото и второто прехвърляне. При тази ситуация правото на собственост е придобил единствено първият по време купувач. Вторият купувач е придобил от несобственик и затова той също не може да придобие правото на собственост върху имота.

Какво се случва, ако купите съсобствен имот, само от един от собствениците?

Друг често срещан случай е, когато само единият от няколко собственици прехвърля целия имот. Юридически обаче, дори в нотариалния акт да е записано, че се прехвърля целия имот, реално се прехвърля само частта (идеалната част), която съсобственикът е притежавал. За останалата част от имота не е налице „прехвърлителен ефект“.

Могат да бъдат посочени още множество примери за „опорочено придобиване“ на собственост върху недвижим имот. Всички те могат да бъдат избегнати чрез проверка на придобиванията от предишни собственици.

Проверка на имот за учредени ограничени вещни права

Правото на собственост е главното и пълно вещно право, което един собственик може да притежава.

То се състои от т.нар. ограничени вещни права, каквито са правото на ползване, правото на строеж, правото на преминаване и др. Тези ограничени вещни права са част от правото на собственост, но могат да бъдат придобивани от лица, различни от собственика.

Така например собственикът може да бъде едно лице, а друго лице да бъде носител на вещно право на ползване върху същия имот. В теорията този случай се нарича ГОЛА СОБСТВЕНОСТ на притежателя на правото на собственост. Т.е той е собственик, но на практика не може да ползва собствеността си.

Поради това проверката за наличие на учредени ограничени вещни права е особено важна при придобиването на недвижим имот.

Проверка на имот за вписани искови молби

Когато в съд се предяви иск, който по някакъв начин засяга собствеността върху недвижим имот, този иск подлежи на задължително вписване. Вписването се извършва в службата по вписванията (имотен регистър). В практиката е прието, че вписаната искова молба има силата на възбрана върху имота.

Най-често се срещат случаите на вписване на искови молби, по които се иска предварителен договор да бъде обявен за окончателен. Това се случва, когато собственикът е имал сключен предварителен договор за покупко-продажба с купувач, като по някаква причина не се е стигнало до сключването на окончателен договор. Тогава купувачът предявява претенция пред съда за обявяването на този договор за окончателен.

Предварителните договори не подлежат на вписване в специален регистър. Узнаването за тях и за наличието на висящ съдебен спор става едва, когато въпросът се отнесе за решаване от съд.

 

Не е достатъчно да се извърши проверка за вписана искова молба единствено в службата по вписвания. Това е така, защото от подаването на заявление за вписването на исковата молба, до самото й вписване, може да мине известен период от време. Възможно е съдията по вписвания да даде на страната допълнителни указания за вписването на исковата молба.  Изпълнението на указанията отнема време. Ето защо препоръчваме извършването на проверка и за наличие на висящи съдебни процеси по отношение на недвижимия имот.

Проверка на имот за учредени / заличени ипотеки

Проверката за вписани върху определен недвижим имот ипотеки също крие своите специфики.

Една от тези специфики е, че различните видове ипотеки се вписват в различни книги. Често проверките се правят от недостатъчно квалифицирани служители, които правят справка само за договорни ипотеки. Освен тях обаче, съществуват и законни ипотеки, които се ползват със същата юридическа сила, както договорните.

Друга често срещана хипотеза е учредяването на ипотека върху поземлен имот, в който впоследствие е построена жилищна сграда. В тези случаи съдебната практика е последователна. Счита се, че учредената върху земята ипотека преминава впоследствие и върху построената сграда в цялост. По тази причина следва да се извърши прецизна проверка дали ако са правени частични заличавания на първоначалната ипотека, то те обхващат конкретния апартамент в сградата, който Вие желаете да закупите.

Проверка на имот за вписани възбрани

Възбраната е тежест върху имота, която се вписва в полза на кредитор на собственика, за да съществува гаранция за този кредитор, че ще успее да удовлетвори вземането си посредством осребряване на имота.

Всички последващи сделки или вписване на други тежести върху същия имот, извършени след вписването на възбраната, няма да имат действие спрямо лицето, в чиято полза е вписана възбраната.

Проверка за висящи съдебни дела

Тази част от проверката обхваща периодът от време между завеждането на делото в съда и вписването на искова молба и/или възбрана върху имота, който е "скрит" и може да доведе до неприятни изненади.

Проверка за дела за несъстоятелност

Несъстоятелността е универсална и всеобхватна процедура по "ликвидирането" на неплатежоспособно юридическо лице, която включва в себе си множество други процедури и искове, включително и такива за отмяна на вече сключени сделки, каквато би могла да бъде покупко-продожбата на недвижим имот, принадлежал на това юридическо лице.

Какво можем да направим за Вас

Популярното мнение е, че само посредническа фирма може да гарантира успешна сделка с недвижими имоти. Въпреки това, ролята на правния специалист е от съществено значение за защитата на интересите на купувача и минимизирането на рисковете.

Нашата цел е да Ви осигурим съдействие на всички етапи от сделката и да Ви помогнем да взимате информирани решения.

Пакетните ни услуги са съобразени с различните нужди на клиентите. Някои се нуждаят единствено от проверка на имота, докато други желаят пълно съдействие през целия процес на покупко-продажбата. Ние разбираме, че всяка сделка е индивидуална и се стремим да предлагаме персонални решения, които отговарят на Вашите специфични изисквания и цели.

С годините сме извършили проверки на множество имоти и сме участвали в сключването на множество договори за покупко-продажба. Това ни помага да Ви предоставим цялостно и ефективно съдействие и да гарантираме, че процесът на покупка ще протече с изключително внимание към Вашите интереси. Доверете ни се и ще получите професионална подкрепа през целия път към успешната сделка.

Ако се нуждаете от повече информация за пакетните ни услуги,  свържете се с нас за първоначална консултация.

Пакети при покупка на имот

Пакет "Основен"

390лв

Пълна и независима проверка на недвижим имот.


Какво включва:

  1. Преглед и становище по документите за собственост на имота
  2. Проучване на правния статут на имота
  3. Изготвяне и предоставяне на писмено становище за резултатите от проверката

 

Пакет "Основен +"

630лв

Пълна и независима провека на имот. Изготвяне на необходимите за сделката документи.


Какво включва:

  1. Всички услуги от пакет "Основен"
  2. Преглед и становище относно необходимите за извършване на сделката документи.
  3. Изготвяне/преглед на предварителен договор
  4. Изготвяне / преглед на нотариален акт

Пакет "Максимум"

990лв

Цялостно съдействие и представителство при сделка с недвижим имот.


Какво включва:

  1. Всички услуги от пакет "Основен" и "Основен+"
  2. Текущо консултиране и съдействие през целия процес
  3. Участие при воденето на преговори между страните
  4. Организиране на сделката при нотариус
  5. Придружаване и участие при изповядване на сделката
  6. Получаване на вписания нотариален акт и предаване на клиента
  7. Съдействие при деклариране на придобиването на имота

Пакет "Покупка на зелено"

1010лв

Цялостно съдействие при покупка на бъдещ застроен имот.


Какво включва:

  1. Всички услуги от пакет "Основен" и "Основен+". Проверката в този случай е на два имота: на поземления имот, върху който се строи сградата и на самата сграда
  2. Изготвяне/преглед на предварителен договор за покупко-продажба и строителство на имот
  3. Текущо консултиране и съдействие през целия процес на водене на преговори, подготовка и сключване на сделката
  4. Участие при воденето на преговори между продавача (инвеститора), купувача и други посредници по всички съществени клаузи на бъдещия договор

С изненада открих, че мога да получа подобно пълно обслужване на такава цена. Спестиха ми супер много време и въпреки възникналите усложнения заради статута на имота, всичко приключи в срок. Възползвайте се, няма да съжалявате, убеден съм, че и в останалите области работят толкова компетентни специалисти!

Деан Ненков

Изключително полезна услуга, от която не трябва да се пести при покупка на имот. Преди време имах много проблеми с имот, който се оказа, че бил прехвърлян преди това на други хора и години наред водих дела.. сега съм спокоен, че този път всичко ще е наред!

Ивайло Георгиев

Вече няколко пъти ползвам услугите ви за сделки си имоти. Препоръчвам на всички, които инвестират парите си в тази област.

Стоян Трифонов

Проверки, предварителн договор, преговори, срещи с брокери, нотариален акт, подписване на сделката.. нямаше да се псравим с всичко това сами. Сърдечни благодарности за цялостното съдействие на екипа!

Фотинови

Благодарение на екипа се установи, че за имота, който исках да закупя има дело в съда, което още не беше вписано и не излизаше в тежестите, които ми даде брокера. Благодаря, че ми спестихте бъдещи дела и проблеми!

Илиана Енева

Сърдечно благодаря за прецизността и лесния начин на общуване с вас, без да е необходимо да ходя по офиси и срещи. Препоръчвам да използвате услугата. Сама нямаше да обърна внимание, че някои от договорките в предварителния договор не бяха включени при изповядването на нотариалния акт. Желая много успех!

Р. Стоева

Благодарение на подготвеният от Вас предварителен договор, който подписахме, успях да си върна парите, които дадох като капаро и даже да получа неустойка, след като продавачът се оказа некоректен.

Лилия

Въпреки, че имам опит в сделките с недвижими имоти, тъй като бизнесът ми е свързан с това, всеки път използвам тази услуга. По-спокоен съм, знам какво купувам, разчитам на професионална правна помощ за проверката на имота и изготвянето на документите, както и на участието в преговорите с другата страна, което е изключително важно за осигуряването на максимална защита в случай, че в бъдеще възникне някакъв проблем.

Росен Тодоров

Препоръчвам! Благодаря на екипа. Направиха проверката бързо и цялостно. Обясниха ми какви са евентуалните рискове и какви допълнителни условия да включа в договора с продавача, за да мога да съм максимално защитена.

Анелия Иванова

Аз също се присъединявам към отбора на положителните отзиви. Три пъти съм използвал тази услуга и трите пъти съм бил изключително доволен от коректността и професионализма на екипа, и най-вече на адв. Димитров. Определено ще продължа да използвам предлаганите услуги и горещо ги препоръчвам!

Д. М.

На няколко пъти ползвах услугите на „Правен Консултант“ и Адв. Любен Димитров за различни правни въпроси и съм много доволна. Успяха да ми спестят много тревоги и несигурност. Отговарят бързо и компетентно, навлизат в детайли и обясняват на разбираем език. Препоръчвам горещо!

Marina Yordanova (потвърден клиент)

Често задавани въпроси

Какво представлява и какво е значението на удостоверението за тежести?

„Удостоверение за тежести“ е често употребяван, популярен и наложен в обществото израз. Истинското наименование на удостоверението за тежести е удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания.

В удостоверението се съдържат всички вписвания, отбелязвания и заличавания по имената на едно или няколко лица за конкретен имот. Т.е. в него няма да прочетете, че за определен имот има или няма тежести. В него хронологично се изписват вписванията, отбелязванията и заличаванията за определен период от време, от конкретни лица, за конкретен имот.

Какво означава това?

Това означава, че след като удостоверението бъде издадено всяко едно от изброените в него вписвания, отбелязвания и заличавания трябва да бъде внимателно проверено и изследвано. Следва да се анализира и значението му по отношение на имота към днешна дата.

За съжаление в практиката си сме срещали множество случаи, в които по една или друга причина в удостоверенията за тежести има пропуски. Т.е. определени вписвания, отбелязвания и заличавания не са отразени.

Какво ще направим за Вас?

Това, което нашата кантора предлага, във всеки един пакет услуги за проверка на недвижим имот, е независима проверка на имота. Т.е. ние проверяваме самостоятелно за вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите в службата по вписвания за обстоятелствата, които следва да бъдат посочени в удостоверението за тежести. По този начин гарантираме, че нито едно обстоятелство няма да бъде пропуснато.

Участието на агенция посредник (брокер) гарантира ли собствеността на имота?

В България дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти не е нормативно регламентирана. Това означава, че тя не е уредена нито в закон, нито в друг подзаконов нормативен акт. За упражняването на тази професия не се изисква и специална квалификация. Лицата които я извършват не подлежат на вписване в регистър.

Договорите за посредничество, които обичайно се сключват с посредниците, не предвиждат каквато и да било отговорност от тяхна страна за:

  • успешното приключване на сделката
  • качеството и юридическата издържаност на изготвените от тях образци и проекти на договори, разписки и други съпътстващи документи
  • проверка на собствеността на имота и тежестите

Какво се случва на практика?

Опитът ни показва, че в голям процент от случаите участието на посредник, агенция или брокер е чисто формално. Изчерпва се най-вече с простото осъществяване на контакт между продавача и купувача. След това посредникът подпомага страните предимно технически. Рядко посредникът притежава квалификацията и правните познания, за да направи прецизна и задълбочена проверка на имота.

Обичайно проверката на собствеността на имота от страна на посредник се изразява единствено в снабдяване с удостоверение за тежести.  Това не е достатъчна гаранция за собственическите права на продавача на имота.

Ние не подценяваме и не омаловажаваме работата на посредниците при сключване на сделки с недвижими имоти.  Считаме, че партньорството и взаимното допълване на дейностите е изцяло в полза на клиентите. В частност на купувача на имота, който трябва в максимална степен да бъде гарантиран за това какво купува.

Нотариусът гарантира ли собствеността на имота, когато изповядва сделка?

Най-важното нещо, което трябва да се знае за функцията на нотариуса, когато изповядва сделки с имоти, е липсата на т.нар. служебно начало. Т.е. нотариусът няма задължението по своя инициатива да предприема каквито и да било действия, свързани с изповядването на сделката.  В това число и да изследва собствеността на имота.

Нотариусът действа, спазвайки принципа на т.нар. диспозитивно начало. Т.е. това, което нотариусът ще вземе предвид като факти и обстоятелства по сделката, се определя от инициативността на страните. От това, което страните му предоставят като доказателства. В случаите на покупко-продажба на имот това обичайно е продавачът- собственик. Това е така, защото само той притежава необходимите документи, доказващи правото му на собственост. Очевидно е, че тази принципна функция на нотариуса, поставя купувача в „по-слабата позиция“.

В какво се изразява нотариалната дейност?

Към обясненото дотук, следва да се добави още един съществен момент. А именно, че нотариусите от 1998 г. са частни. Нотариалната дейност по начало е държавна, тя е част от правораздавателната функция на държавата. С първия закон за нотариусите от 1998 г. тази публична, държавна дейност е делегирани на частни лица – частните нотариуси. С това законово решение тя се превръща в своего рода бизнес дейност, макар формално тя да е строго регламентирана чрез закон.

Заинтересована страна ли е нотариусът?

За извършваните от тях нотариални действия нотариусите събират съответни такси. Ето защо в известна степен нотариусите са заинтересовани от това да извършат съответното нотариално действие или производство. Това води до събирането на съответната нотариална такса. Макар че по дефиниция нотариусът следва да е независим, обективен и да действа само по свое собствено вътрешно убеждение, не може да бъде пренебрегната взаимозависимостта между извършването на съответната нотариална процедура и събирането на нотариалната такса.

Да обобщим, че нотариусът удостоверява правото на собственост единствено по документи, предоставени от продавача (собственика). Той самият не изследва и не проверява собствеността на продавача. Нотариусът е заинтересован от изповядване на сделката, тъй като това е основание да получи съответните нотариални такси.

Изложеното по-горе цели единствено да изясни задълженията и функциите на нотариуса при изповядване на сделка с недвижим имот.

Банката проверява ли имота, когато отпуска кредит за покупката?

Често купувачите на имот не търсят допълнителна юридическа помощ при покупката на имот, защото купуват имот със средства от банков кредит и разчитат, че банката ще извърши необходимите проверки.

Това обаче съвсем не е така.

Банката извършва проверка на имота само когато отпуска ипотечен целеви кредит за покупката на имота. Обичайно юристите на банката извършват проверка само по документи т.е. същата „проверка“, която извършва и нотариусът.

В какво се изразява интересът на банката?

Важно е да се знае, че интересът на банката е най-вече да получи вписана ипотека върху имота, която да е първа по ред, за да бъде обезпечен кредитът, който банката отпуска. Но служителите и юристите на банката не извършват никакви допълнителни проверки на имота в тази връзка. Те „сляпо“ се доверяват на нотариуса, който ще изповяда сделката и ипотеката. Това е така, защото обичайно, отпускайки кредит, банката посочва нотариуса, който да изповяда сделката.

Тази практика на банките поставя купувача в още по-неизгодна позиция, тъй като при поява на права на трето лице върху имота, купувачът ще продължи да дължи сумата по кредита, но е възможно да остане без имот.

Повече за проверка на имот и друга актуална информация можете да откриете на страницата ни във Facebook.

error: Съдържанието е защитено!