Целта на процедурата е да бъде издаден документ, т.нар констативен нотариален акт, с който едно или няколко лица да бъдат признати за собственик/ци на недвижим имот въз основа на изтекла придобивна давност.
Обстоятелствена проверка е наименованието на процедурата, която се провежда, за да може да бъде придобит недвижим имот поради упражнявано спрямо него давностно владение или т.нар. придобиване по давност.
За да бъде придобит недвижим имот или обособена (реална) част от недвижим имот на основание давностно владение, извършването на обстоятелствена проверка е задължително.
Най-общо нуждата от извършване на обстоятелствена проверка може да се сведе до липсата на документ за собственост (най-често нотариален акт) у лицето, което владее и претендира, че е собственик на имота.
Важно е да се отбележи, че обстоятелствената проверка е едностранна процедура, която протича по инициатива и с участието само на лицето, което претендира да е собственик, но не притежава документ, за собственост. Тази собственост не е спорна т.е. лицето няма насреща си друго лице или няколко лица, които да претендират също да са собственици.
На практика могат да съществуват най-разнообразни случаи и причини, поради които един собственик може да не разполага с нотариален акт или друг равностоен документ за собственост. Само примерно ще изброим някои от по-често срещаните такива:
1. Построена е сграда (напр. къща) в собствен или съсобствен парцел,
2. При съсобственост, най-често възникнала по наследяване,
3. Изгубен документ за собственост, който не може да бъде възстановен.
4. Придаваеми части към поземлен имот, за които не са уредени сметки.
5. Предадено владение върху имот във връзка с незавършена докрай сделка.
Обстоятелствената проверка е относително сложна и по тази причина продължителна процедура.
Продължителността на процедурата варира в зависимост от множество фактори, които биха могли да бъдат: вида и характеристиките на имота; населеното място, в което той се намира; периода от годината, в който се извършва обстоятелствената проверка (според наличието на летни отпуски, официални празници, предстоящи избори и прочие).
Обстоятелствената проверка е относително скъпа процедура.
Сложният фактически състав на процедурата, нейните специфични проявления и продължителните срокове, почти винаги налагат участието на адвокат. Ако претендентът за собственик иска да получи качествена и своевременна услуга от адвокат-специалист в недвижимите имоти и по-конкретно придобиването по давност, обичайно адвокатският хонорар за това е няколко хиляди лева, независимо от стойността на имота.
Нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по обстоятелствена проверка (давност) – каква е неговата правна същност и доказателствена стойност?
Нотариалният акт за собственост върху имот, придобит по давност спада към категорията на т.нар. констативни нотариални актове. Другият вид нотариални актове са прехвърлителните – тези, с които се изповядват различните сделки с недвижими имоти.
Издаденият констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка не узаконява построени сгради.
За собственик на имота се счита лицето, посочено в нотариалния акт, като придобило правото на собственост по давност.
Ако посоченото за собственик лице в нотариалния акт по обстоятелствена проверка е в брак в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) към момента на изтичане на придобивната давност имотът става обща собственост на двамата съпрузи.
Практиката ни в областта на извършването на обстоятелствени проверки е изключително богата. Сблъсквали сме се с най-разнообразни проблеми и причини, довели до липса на годен документ за собственост.
Не се колебайте да се свържете с нас.
Ще получите бърз отговор от екипа ни.
Ще изискаме от Вас и внимателно ще обмислим и анализираме цялата информация и документи, които ни предоставите, за да се запознаем максимално задълбочено с проблема и възможността за успешното провеждане на обстоятелствената проверка.
Ще обсъдим съвместно възможните изходи от ситуацията и ще предложим най-практичното за Вас решение.
Ще Ви съпроводим през целия дълъг и нелек път на процедурата по обстоятелствена проверка, като вместо Вас (посредством адвокатско пълномощно) ще преминем през цялата документална фаза на обстоятелствената проверка. Често тя е съпътствана от всевъзможни проблеми, административни спънки и пропуски, които ако не бъдат установени и поправени веднага може да възпрепятстват достигането до желания краен резултат.
Предварително ще проведем консултации и ще ангажираме нотариус (кантората ни има установени дълготрайни отношения с някои от най-опитните нотариуси в гр.София, а и в страната), който след документалната фаза ще извърши нужните нотариални действия по издаването на констативен нотариален акт. Често се налага съвместното сътрудничество на адвоката и на нотариуса, за да може успешно да бъде премината документалната фаза на обстоятелствената проверка.
Предварително ще се срещнем и ще разясним на свидетелите по обстоятелствената проверка същността на разпита пред нотариуса и ще ги подготвим за него, така че да се чувстват уверени и да предоставят по най-полезен за клиента начин необходимата информация и данни.
Ще придружим свидетелите и ще присъстваме по време на разпита на свидетелите от нотариуса.
Ще подготвим и/или ще прегледаме и при нужда допълним / коригираме проекта на бъдещия нотариален акт, преди вписването му от нотариуса в служба по вписванията.
Ще следим за вписването на нотариалния акт, като по желание на клиента ще го получим вместо Вас от нотариуса и ще Ви го предоставим на място в кантората ни или по друг подходящ начин.
Практиката ни показва, че по една или друга причина голяма част от нотариусите отказват да издават нотариални актове по обстоятелствена проверка. Може да се предположи, че до голяма степен причината за тези откази са множеството опити за измама, посредством законовата възможност за придобиване на имот по давност.
Наличие на общинска или държавна собственост (включително съставен и/или вписан акт за общинска или държавна собственост) по отношение на целия имот или част от него. При съсобственост с общината / държавата следва да се изпълни процедура по Закон за държавната (общинската собственост) за прекратяване на съсобствеността чрез изкупуване на дела на единия съсобственик от страна на другия съсобственик.
Тази хипотеза възниква най-често когато са на лице собственици на имот, чиято действителна площ надвишава площта, която е посочена в документа им за собственост. Например, съгласно нотариален акт парцелът Ви е 500 кв.метра, но действителната площ (по скица) е например 550 или 600 кв.метра. При такова разминаване в площта се налага провеждане на процедура по обстоятелствена проверка за разликата в площта, в конкретния пример 50 кв.метра или 100 кв.метра.
Тази хипотеза възниква, когато сте завладели реална част от имот, а не целия имот. Например, оградили сте и владеете реална част с площ 1000 кв.метра от имот, който сам по себе си е 5000 кв.метра. Или друг пример, с оградата на една от границите на вашия имот сте навлезли в съседен имот и сте усвоили към своя имот например 300 кв.метра от съседния имот и го ползвате като част от вашия имот. Тук трябва да се съблюдава изискването на чл.200 от ЗУТ, като реалната част трябва бъде годна да образува самостоятелен парцел (първия пример), съгласно изискванията на ЗУТ (минималните изисквания за площ и лице към улица), освен когато тази реална част се присъединява към съседен имот (втория пример).