fbpx

Обстоятелствена проверка

Целта на процедурата е да бъде издаден документ, т.нар констативен нотариален акт, с който едно или няколко лица да бъдат признати за собственик/ци на недвижим имот въз основа на изтекла придобивна давност.

Какво е обстоятелствена проверка

Обстоятелствена проверка е наименованието на процедурата, която се провежда, за да може да бъде придобит недвижим имот поради упражнявано спрямо него давностно владение или т.нар. придобиване по давност.

За да бъде придобит недвижим имот или обособена (реална) част от недвижим имот на основание давностно владение, извършването на обстоятелствена проверка е задължително.

Кога е необходима обстоятелствена проверка

Най-общо нуждата от извършване на обстоятелствена проверка може да се сведе до липсата на документ за собственост (най-често нотариален акт) у лицето, което владее и претендира, че е собственик на имота. 

Важно е да се отбележи, че обстоятелствената проверка е едностранна процедура, която протича по инициатива и с участието само на лицето, което претендира да е собственик, но не притежава документ, за собственост. Тази собственост не е спорна т.е. лицето няма насреща си друго лице или няколко лица, които да претендират също да са собственици. 

На практика могат да съществуват най-разнообразни случаи и причини, поради които един собственик може да не разполага с нотариален акт или друг равностоен документ за собственост. Само примерно ще изброим някои от по-често срещаните такива:

     1. Построена е сграда (напр. къща) в собствен или съсобствен парцел,

за която не са налични, изгубени са, или са унищожени, строителните книжа (разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект на сградата). Най-често тази ситуация възниква при построени отдавна „селски“ къщи.

      2. При съсобственост, най-често възникнала по наследяване,

когато само един или няколко от наследниците владеят имота, а останалите наследници (съсобственици) са се дезинтересирали от имота и бездействат. В този случай говорим за комбинация между придобиване по наследяване и по давностно владение

      3. Изгубен документ за собственост, който не може да бъде възстановен.

Тук също може да има различни варианти за изгубването и невъзможността за възстановяване на документа за собственост:

      Стар и невписан нотариален акт в служба по вписванията 

Липсата на вписване прави нотариалния акт негоден документ за собственост. Такива случаи са възможни, тъй като в определен период от българската история не е имало законово задължение за вписване на нотариалните актове. Впоследствие този въпрос се преуреди законово с въвеждане на изискване за вписването на актовете чрез т.нар. Записки за вписване. Не всеки собственик обаче е упражнил това свое право. В практиката си сме се натъквали на множество случаи с невписани стари нотариални актове.

      Вписан нотариален акт, който не може да бъде открит Тази хипотеза също възниква най-често при стари документи за собственост, най-често съставени и вписани преди 1990 г. Този проблем може да възникне поради факта, че книгите за вписване, посредством които би могъл да бъде издирен актът или са унищожени, или изобщо не са съставяни и водени от съответните служби по вписванията, или архивите са непълни. 

      Изгубен и/или унищожен договор за покупко-продажба на имота 

До 1996 г. договорите, сключени с държавата или с общината за закупуване на недвижим имот не подлежаха на вписване. Т.е. за тях няма данни в службите по вписванията. 

Не е тайна, че най-вече при преструктурирането на административните райони след 1989г. и след официалното възникване на общинската собственост като отделна от държавната след 1996 г., голяма част от архивите на общините са изгубени или унищожени. Това поставя в невъзможност купувача на такъв недвижим имот, който е изгубил своя екземпляр от договора, да поиска от общината на база съхранявания от нея екземпляр, да му издаде заверен препис, който би имал силата на оригинал. В такъв случай единствен вариант за изгубилия документа си за собственост купувач остава да се ползва от оригинерния способ за придобиване по давност.

      4. Придаваеми части към поземлен имот, за които не са уредени сметки.

Най-често тази ситуация възниква при урегулираните поземлени имоти (т.нар. парцели), при които има разминаване между площта на парцела, посочена в нотариалния акт, и действителната площ (най-често отразена в скицата на имота). Такива разминавания в площта на имотите най-често се дължат или на неточните измервания назад във времето (когато е бил издаден нотариалният акт) или поради неуреждането по предвидения законов ред на т.нар. сметки по регулация. Така в практиката ни често се натъкваме на случаи, при които по нотариален акт площта на едно дворно място е напр. 1000 кв.метра, но по скица и действително измерване - площта на имота е 1200 кв.метра. В този случай за разликата от 200 кв.метра, за които собственикът няма документ за собственост, остава вариантът да извърши обстоятелствена проверка и да ги придобие по давност.

     5. Предадено владение върху имот във връзка с незавършена докрай сделка.

При тази хипотеза, обичайно страните са сключили предварителен договор или пък дори и без договор, в устна форма, са се договорили да извършат бъдещо прехвърляне на имота, което по една или друга причина не се е случило. В резултат, лицето което владее имота като свой, няма документ за собственост.

Обстоятелствената проверка протича най-общо в два етапа

Документален етап на обстоятелствената проверка

Стъпки за успешно преминаване на процедурата по обстоятелствена проверка

Срок за извършване на обстоятелствената проверка

Обстоятелствената проверка е относително сложна и по тази причина продължителна процедура. 

Продължителността на процедурата варира в зависимост от множество фактори, които биха могли да бъдат: вида и характеристиките на имота; населеното място, в което той се намира; периода от годината, в който се извършва обстоятелствената проверка (според наличието на летни отпуски, официални празници, предстоящи избори и прочие).

Т.напр. за територията на гр.София обичайно първата документална фаза на обстоятелствената проверка трае поне 6 месеца, а понякога и много повече. В малките общини, разбира се, може да се предположи, че обработката на документите ще отнеме по-кратко време.

Нотариалната фаза на обстоятелствена проверка също се влияе от различни фактори. Основният и най-съществен сред тях е, че сравнително малко на брой нотариуси се съгласяват да извършват обстоятелствени проверки. Няма да се спираме на въпроса доколко такъв отказ е законосъобразен. Поради малкия брой нотариуси, извършващи обстоятелствени проверки, възможността за записване на час е силно ограничена. Обикновено за територията на гр.София това се случва за няколко месеца напред.

В заключение, съобразявайки спецификите и на двете фази от обстоятелствената проверка, може да се обобщи, че средно една обстоятелствена проверка отнема около 10-12 месеца.

Разноски по обстоятелствената проверка

Обстоятелствената проверка е относително скъпа процедура.

Сложният фактически състав на процедурата, нейните специфични проявления и продължителните срокове, почти винаги налагат участието на адвокат. Ако претендентът за собственик иска да получи качествена и своевременна услуга от адвокат-специалист в недвижимите имоти и по-конкретно придобиването по давност, обичайно адвокатският хонорар за това е няколко хиляди лева, независимо от стойността на имота.

Следващите необходими разноски са за нотариалните такси. Таксите на нотариуса са нормативно регламентирани в Тарифа към Закон за нотариусите и нотариалната дейност. Най-общо нотариалната такса за издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка е същата като за изповядването на покупко-продажба или друга сделка. При обстоятелствените проверки нотариалната такса се изчислява на база данъчната оценка на имота.

На практика при обстоятелствените проверки нотариусът извършва редица допълнителни, при това често доста усложнени, действия като разпит на свидетели, съставянето на постановление и други, които липсват при обичайното изповядване на сделки с недвижими имоти. По тази причина често под една или друга форма нотариусът начислява да му бъде заплатена допълнителна нотариална такса, извън строго регламентираната за изповядването на нотариалния акт по обстоятелствена проверка.

Последният съществен компонент от разноските е местният данък за придобиване, дължим към общината. Този данък се събира от нотариуса, заедно с останалите разноски, като той има задължението, след като го удържи от собственика, да го внесе по банков път в полза на общината. Точният размер на данъка се определя с наредба от съответния Общински съвет.. Така например за гр.София размерът на данъка е 5% от данъчната оценка на имота.

Правни последици от придобиването на имот по давност

Нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по обстоятелствена проверка (давност) – каква е неговата правна същност и доказателствена стойност?

Нотариалният акт за собственост върху имот, придобит по давност спада към категорията на т.нар. констативни нотариални актове. Другият вид нотариални актове са прехвърлителните – тези, с които се изповядват различните сделки с недвижими имоти.

Констативният нотариален акт  прогласява съществуването на определен факт, в конкретния случай придобитото право на собственост по давност върху определен недвижим имот.

Констативният нотариален акт, издаден по обстоятелствена проверка, не доказва по безспорен начин, че признатият за собственик на недвижимия имот е в действителност собственик /може да бъде заведен иск пред съд, с който да се оспори правото на лицето, записано като собственик в нотариалния акт/. Това е така, защото констатацията на нотариуса представлява просто един негов правен извод на базата на представените от лицето, в чиято полза е издаден актът, документи. Въпреки това при оспорване на признатото с акта право на собственост тежестта за доказване се носи от оспорващата страна. 

Узаконява ли констативният нотариален акт посочения в него недвижим имот?

Издаденият констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка не узаконява построени сгради. 

Кой става собственик на имота, описан в констативен нотариален акт?

За собственик на имота се счита лицето, посочено в нотариалния акт, като придобило правото на собственост по давност.

Ако посоченото за собственик лице в нотариалния акт по обстоятелствена проверка е в брак в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) към момента на изтичане на придобивната давност имотът става обща собственост на двамата съпрузи. 

С какво можем да бъдем полезни


Практиката ни в областта на извършването на обстоятелствени проверки е изключително богата. Сблъсквали сме се с най-разнообразни проблеми и причини, довели до липса на годен документ за собственост.

Имате конкретни въпроси?

Не се колебайте да се свържете с нас.
Ще получите бърз отговор от екипа ни.


Свържете се с нас

Какви действия и стъпки ще предприемем, за да разрешим успешно Вашия казус:

Ще изискаме от Вас и внимателно ще обмислим и анализираме цялата информация и документи, които ни предоставите, за да се запознаем максимално задълбочено с проблема и възможността за успешното провеждане на обстоятелствената проверка.

Ще обсъдим съвместно възможните изходи от ситуацията и ще  предложим най-практичното за Вас решение.

Ще Ви съпроводим през целия дълъг и нелек път на процедурата по обстоятелствена проверка, като вместо Вас (посредством адвокатско пълномощно) ще преминем през цялата документална фаза на обстоятелствената проверка. Често тя е съпътствана от всевъзможни проблеми, административни спънки и пропуски, които ако не бъдат установени и поправени веднага може да възпрепятстват достигането до желания краен резултат.

Предварително ще проведем консултации и ще ангажираме нотариус (кантората ни има установени дълготрайни отношения с някои от най-опитните нотариуси в гр.София, а и в страната), който след документалната фаза ще извърши нужните нотариални действия по издаването на констативен нотариален акт. Често се налага съвместното сътрудничество на адвоката и на нотариуса, за да може успешно да бъде премината документалната фаза на обстоятелствената проверка.

Предварително ще се срещнем и ще разясним на свидетелите по обстоятелствената проверка същността на разпита пред нотариуса и ще ги подготвим за него, така че да се чувстват уверени и да предоставят по най-полезен за клиента начин необходимата информация и данни.

Ще придружим свидетелите и ще присъстваме по време на разпита на свидетелите от нотариуса.

Ще подготвим и/или ще прегледаме и при нужда допълним / коригираме проекта на бъдещия нотариален акт, преди вписването му от нотариуса в служба по вписванията.

Ще следим за вписването на нотариалния акт, като по желание на клиента ще го получим вместо Вас от нотариуса и ще Ви го предоставим на място в кантората ни или по друг подходящ начин.

Възможни практически проблеми

Отказ на нотариус да извърши обстоятелствена проверка

Практиката ни показва, че по една или друга причина голяма част от нотариусите отказват да издават нотариални актове по обстоятелствена проверка. Може да се предположи, че до голяма степен причината за тези откази са множеството опити за измама, посредством законовата възможност за придобиване на имот по давност.

Съсобтвеност с общината/държавата

Наличие на общинска или държавна собственост (включително съставен и/или вписан акт за общинска или държавна собственост) по отношение на целия имот или част от него. При съсобственост с общината / държавата следва да се изпълни процедура по Закон за държавната (общинската собственост) за прекратяване на съсобствеността чрез изкупуване на дела на единия съсобственик от страна на другия съсобственик.

Придобиване по давност на идеална част от имот

Тази хипотеза възниква най-често когато са на лице собственици на имот, чиято действителна площ надвишава площта, която е посочена в документа им за собственост. Например, съгласно нотариален акт парцелът Ви е 500 кв.метра, но действителната площ (по скица) е например 550 или 600 кв.метра. При такова разминаване в площта се налага провеждане на процедура по обстоятелствена проверка за разликата в площта, в конкретния пример 50 кв.метра или 100 кв.метра.

Придобиване по давност на част от поземлен имот

Тази хипотеза възниква, когато сте завладели реална част от имот, а не целия имот. Например, оградили сте и владеете реална част с площ 1000 кв.метра от имот, който сам по себе си е 5000 кв.метра. Или друг пример, с оградата на една от границите на вашия имот сте навлезли в съседен имот и сте усвоили към своя имот например 300 кв.метра от съседния имот и го ползвате като част от вашия имот. Тук трябва да се съблюдава изискването на чл.200 от ЗУТ, като реалната част трябва бъде годна да образува самостоятелен парцел (първия пример), съгласно изискванията на ЗУТ (минималните изисквания за площ и лице към улица), освен когато тази реална част се присъединява към съседен имот (втория пример).

Свържете се с нас