Какво е обстоятелствена проверка

Обстоятелствена проверка е наименованието на процедурата, която се провежда, за да може да бъде придобит недвижим имот поради упражнявано спрямо него давностно владение или т.нар. придобиване по давност.

За да бъде придобит недвижим имот или обособена (реална) част от недвижим имот на основание давностно владение, извършването на обстоятелствена проверка е задължително.

Кога е необходима обстоятелствена проверка

Най-общо нуждата от извършване на обстоятелствена проверка може да се сведе до липсата на документ за собственост. Най-често това е нотариален акт. На практка лицето, което владее и претендира, че е собственик на имота няма документ за собственост.

Важно е да се отбележи, че обстоятелствената проверка е едностранна процедура. Тя протича по инициатива и с участието само на лицето, което претендира да е собственик, но не притежава документ. Тази собственост не е спорна. Лицето няма насреща си други, които да претендират също да са собственици на имота.

Как може да се стигне до липса на документ за собственост?

Съществуват най-разнообразни хипотези, при които това може да се случи. Само примерно ще изброим някои от по-често срещаните такива:

1. Построена е сграда (напр. къща) в собствен или съсобствен парцел,

за която не са налични, изгубени са, или са унищожени, строителните книжа (разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект на сградата). Най-често тази ситуация възниква при построени отдавна „селски“ къщи.

2. При съсобственост, най-често възникнала по наследяване,

когато само един или няколко от наследниците владеят имота, а останалите наследници (съсобственици) са се дезинтересирали от имота и бездействат. В този случай говорим за комбинация между придобиване по наследяване и по давностно владение

3. Изгубен документ за собственост, който не може да бъде възстановен.

Тук също може да има различни варианти за изгубването и невъзможността за възстановяване на документа за собственост:

Стар и невписан нотариален акт в служба по вписванията

Липсата на вписване прави нотариалния акт негоден документ за собственост. Това е възможно, защото в определен период от българската история не е имало законово задължение за вписване на нотариалните актове. Впоследствие този въпрос се преуреди законово с въвеждане на изискване за вписването на актовете чрез т.нар. Записки за вписване. Не всеки собственик обаче е упражнил това свое право. В практиката си сме се натъквали на множество случаи с невписани стари нотариални актове.

Вписан нотариален акт, който не може да бъде открит

Тази хипотеза обичайно се случва при стари документи за собственост, най-често съставени и вписани преди 1990 г. Дължи се на различни проблеми свързани с книгите за вписване. Те или са унищожени, или изобщо не са съставяни и водени от съответните служби по вписванията, или архивите са непълни. Това води до невъзможност да се открие документът за собственост.

Изгубен и/или унищожен договор за покупко-продажба на имота

До 1996 г. договорите, сключени с държавата или с общината за закупуване на недвижим имот не подлежаха на вписване. Т.е. за тях няма данни в службите по вписванията а се съхраняват в общинските архиви.

Не е тайна, че най-вече при преструктурирането на административните райони след 1989г. и след официалното възникване на общинската собственост като отделна от държавната след 1996 г., голяма част от архивите на общините са изгубени или унищожени. Това прави невъзможно изваждането на заверен препис от договора, който би имал силата на оригинал. Т.е. при загуба на документа за собственост, единственият вариант за получаване на такъв е процедура по обстоятелствена проверка.

4. Придаваеми части към поземлен имот, за които не са уредени сметки.

Най-често тази ситуация възниква при урегулираните поземлени имоти (т.нар. парцели), при които има разминаване между площта на парцела, посочена в нотариалния акт, и действителната площ (най-често отразена в скицата на имота). Такива разминавания в площта на имотите най-често се дължат или на неточните измервания назад във времето (когато е бил издаден нотариалният акт) или поради неуреждането по предвидения законов ред на т.нар. сметки по регулация. Така в практиката ни често се натъкваме на случаи, при които по нотариален акт площта на едно дворно място е напр. 1000 кв.метра, но по скица и действително измерване - площта на имота е 1200 кв.метра. В този случай за разликата от 200 кв.метра, за които собственикът няма документ за собственост, остава вариантът да извърши обстоятелствена проверка и да ги придобие по давност.

5. Предадено владение върху имот във връзка с незавършена докрай сделка.

При тази хипотеза, обичайно страните са сключили предварителен договор или пък дори и без договор, в устна форма, са се договорили да извършат бъдещо прехвърляне на имота, което по една или друга причина не се е случило. В резултат, лицето което владее имота като свой, няма документ за собственост.

Обстоятелствената проверка протича най-общо в два етапа

Документален
Нотариален

Документален етап на обстоятелствената проверка

Стъпки за успешно преминаване на процедурата по обстоятелствена проверка

Изготвяне на молба-декларация, с която се дава началото на процедурата. Тя има няколко задължителни реквизита: Лични данни на лицето, което ще извършва процедурата, и в полза на което ще бъде издаден бъдещият нотариален акт; Точно и пълно описание на недвижимия имот (най-добре по стари документи за собственост, ако има такива), а когато имотът попада в район с одобрена кадастрална карта, задължително се описва имотът и по данните от кадастралната карта, вкл. с посочване на идентификатора на имота; Лични данни на трима свидетели, чрез които ще се доказва упражняваното от лицето непрекъснато владение върху имота. Съществува разнопосочна практика по отношение на посочването на свидетелите в молбата-декларация. Някои нотариуси настояват всичките или поне един от свидетелите да бъде непосредствен съсед на имота, за който се извършва обстоятелствената проверка. Някои общини изискват, като условие за приемане на молбата-декларация за заверка, всеки един от свидетелите да положи подпис върху нея, там където са посочени неговите лични данни. Важно е да се отбележи, че по дефиниция, посочването на свидетелите в молбата-декларация, се извършва с цел кметът на общината да ги одобри. Впоследствие нотариусът също се уверява в самоличността им и провежда разпит. Въз основа на разпита, той ще прецени дали да признае наличието на давностно владение в полза на лицето, което иска да бъде признато за собственик на имота.

Подаване на молба-декларация. Попълнената с всички необходими данни молба-декларация и подписана от всички необходими лица, се депозира за заверка в компетентната районна администрация. И по този въпрос съществуват различни практики в различните общински администрации. Някои общини, по точно отделите „Общинска собственост“, изискват първо молбата-декларация да е получила съответната заверка от отдел „Общински приходи“ за да приемат същата за обработка. В други общински администрации, отдел „Общински приходи“ изисква при него последно да бъде отнесена молбата-декларация, едва когато тя е вече заверена от отдел „Общинска собственост“ и съответната областна администрация.

Допълнителни заверки и проверки на молбата-декларация. За да може да послужи за целите на обстоятелствената проверка, молбата-декларация трябва последователно да бъде заверена и да бъде придружена от съответните допълнителни документи, през следните инстанции: Отдел „Общински приходи“ към съответната община; Отдел „Общинска собственост“ към съответната община; Дирекция „Инвестиционно отчуждаване“ към съответната община; Областна администрация към съответния областен управител. След като молбата-декларация е получила всички необходими заверки и е окомплектована с останалите необходими документи, издадени от съответните органи, които са я заверили, включително с актуална скица и/или схема от Агенция по геодезия, картография и кадастър (за районите с одобрена кадастрална карта) и удостоверение за данъчна оценка, се преминава към втората фаза на обстоятелствената проверка – нотариалната.

Проверка по документи

Насрочване на дата и час за извършване на разпит

Издаване на постановление

Съставяне на нотариален акт и вписване

Срок за извършване на обстоятелствената проверка

Обстоятелствената проверка е относително сложна и по тази причина продължителна процедура.

Продължителността на процедурата варира в зависимост от множество фактори. Такива могат да бъдат: вида и характеристиките на имота; населеното място, в което той се намира; периода от годината, в който се извършва обстоятелствената проверка (според наличието на летни отпуски, официални празници, предстоящи избори и прочие).

Т.напр. за територията на гр.София обичайно първата документална фаза на обстоятелствената проверка трае поне 6 месеца, а понякога и много повече. В малките общини, разбира се, може да се предположи, че обработката на документите ще отнеме по-кратко време.

Нотариалната фаза на обстоятелствена проверка също се влияе от различни фактори. Основният и най-съществен сред тях е, че сравнително малко на брой нотариуси се съгласяват да извършват обстоятелствени проверки. Няма да се спираме на въпроса доколко такъв отказ е законосъобразен. Поради малкия брой нотариуси, извършващи обстоятелствени проверки, възможността за записване на час е силно ограничена. Обикновено за територията на гр.София това се случва за няколко месеца напред.

В заключение, може да се обобщи, че средно една обстоятелствена проверка отнема около 10-12 месеца.

Разноски по обстоятелствената проверка

Обстоятелствената проверка е относително скъпа процедура.

Сложният фактически състав на процедурата, нейните специфични проявления и продължителните срокове, почти винаги налагат участието на адвокат. Ако претендентът за собственик иска да получи качествена и своевременна услуга от адвокат-специалист в недвижимите имоти и по-конкретно в процедури по обстоятелствена проверка, обичайно адвокатският хонорар за това е няколко хиляди лева, независимо от стойността на имота.

Следващите необходими разноски са за нотариалните такси. Таксите на нотариуса са нормативно регламентирани в Тарифа към Закон за нотариусите и нотариалната дейност. Най-общо нотариалната такса за издаване на акт по обстоятелствена проверка е същата като за изповядването на сделка. Тя се изчислява на база данъчната оценка на имота.

Възможно е нотариусът да начисли и други такси. Това се обуславя от факта, че при обстоятелствените проверки той извършва редица допълнителни действия. Такива например са разпитите на свидетели и съставянето на постановление, които липсват при изповядване на сделка.

Последният съществен компонент от разноските е местният данък за придобиване, дължим към общината. Този данък се събира от нотариуса, заедно с останалите разноски. Той има задължението, след като го удържи от собственика, да го внесе по банков път в полза на общината. Точният размер на данъка се определя с наредба от съответния Общински съвет. Така например за гр.София размерът на данъка е 5% от данъчната оценка на имота.

Правни последици от придобиването на имот по давност

Нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по обстоятелствена проверка (давност) – каква е неговата правна същност и доказателствена стойност?

Нотариалният акт за собственост върху имот, придобит по давност спада към категорията на т.нар. констативни нотариални актове. Другият вид нотариални актове са прехвърлителните – тези, с които се изповядват различните сделки с недвижими имоти.

Констативният нотариален акт прогласява съществуването на определен факт, в конкретния случай придобитото право на собственост по давност върху определен недвижим имот.

Констативният нотариален акт, издаден по обстоятелствена проверка, не доказва по безспорен начин, че признатият за собственик на недвижимия имот е в действителност собственик /може да бъде заведен иск пред съд, с който да се оспори правото на лицето, записано като собственик в нотариалния акт/. Това е така, защото констатацията на нотариуса представлява просто един негов правен извод на базата на представените от лицето, в чиято полза е издаден актът, документи. Въпреки това при оспорване на признатото с акта право на собственост тежестта за доказване се носи от оспорващата страна.

Узаконява ли констативният нотариален акт посочения в него недвижим имот?

Издаденият констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка не узаконява построени сгради.

Кой става собственик на имота, описан в констативен нотариален акт?

За собственик на имота се счита лицето, посочено в нотариалния акт, като придобило правото на собственост по давност.

Ако посоченото за собственик лице в нотариалния акт по обстоятелствена проверка е в брак в режим на съпружеска имуществена общност (СИО) към момента на изтичане на придобивната давност имотът става обща собственост на двамата съпрузи.

С какво можем да бъдем полезни

Практиката ни в областта на извършването на обстоятелствени проверки е изключително богата. Сблъсквали сме се с най-разнообразни проблеми и причини, довели до липса на годен документ за собственост.

Имате конкретни въпроси?

Не се колебайте да се свържете с нас.
Ще получите бърз отговор от екипа ни.

Свържете се с нас

Какви действия и стъпки ще предприемем, за да разрешим успешно Вашия казус:

Ще изискаме от Вас и внимателно ще обмислим и анализираме цялата информация и документи, които ни предоставите, за да се запознаем максимално задълбочено с проблема и възможността за успешното провеждане на обстоятелствената проверка.

Ще обсъдим съвместно възможните изходи от ситуацията и ще предложим най-практичното за Вас решение.

Ще Ви съпроводим през целия дълъг и нелек път на процедурата по обстоятелствена проверка, като вместо Вас (посредством адвокатско пълномощно) ще преминем през цялата документална фаза на обстоятелствената проверка. Често тя е съпътствана от всевъзможни проблеми, административни спънки и пропуски, които ако не бъдат установени и поправени веднага може да възпрепятстват достигането до желания краен резултат.

Предварително ще проведем консултации и ще ангажираме нотариус (кантората ни има установени дълготрайни отношения с някои от най-опитните нотариуси в гр.София, а и в страната), който след документалната фаза ще извърши нужните нотариални действия по издаването на констативен нотариален акт. Често се налага съвместното сътрудничество на адвоката и на нотариуса, за да може успешно да бъде премината документалната фаза на обстоятелствената проверка.

Предварително ще се срещнем със свидетелите, които ще бъдат разпитани пред нотариуса. Ще им обясним същността на разпита и ще ги подготвим за него. Целта е да се чувстват уверени и да предоставят нужната информация и данни по най-полезен начин за клиента.

Ще придружим свидетелите и ще присъстваме по време на разпита на свидетелите от нотариуса.

Ще подготвим или ще прегледаме проекта на нотариалния акт. При нужда ще го допълним/коригираме, преди вписването му от нотариуса в служба по вписванията.

Ще следим за вписването на нотариалния акт. По желание на клиента ще го получим от нотариуса и ще го предадем на място в кантората ни или по друг подходящ начин.

Възможни практически проблеми

Отказ на нотариус да извърши обстоятелствена проверка

Практиката ни показва, че по една или друга причина голяма част от нотариусите отказват да издават нотариални актове по обстоятелствена проверка. Може да се предположи, че до голяма степен причината за тези откази са множеството опити за измама, посредством законовата възможност за придобиване на имот по давност.

Съсобтвеност с общината/държавата

Наличие на общинска или държавна собственост (включително съставен и/или вписан акт за общинска или държавна собственост) по отношение на целия имот или част от него. При съсобственост с общината / държавата следва да се изпълни процедура по Закон за държавната (общинската собственост) за прекратяване на съсобствеността чрез изкупуване на дела на единия съсобственик от страна на другия съсобственик.

Придобиване по давност на идеална част от имот

Тази хипотеза възниква, когато действителната площ на имота е по-голяма от посочената в документа за собственост. Например, по нотариален акт парцелът е 500 кв.метра, но действителната площ (според скицата) е 550 или 600 кв.метра. При такова разминаване на площта се извършва процедура по обстоятелствена проверка за разликата в площта, например 50 или 100 кв.метра.

Придобиване по давност на част от поземлен имот

Тази хипотеза възниква, когато сте завладяли реална част от имот, а не целия имот. Например, владеете реална част с площ от 1000 кв.метра от имот, който сам по себе си е 5000 кв.метра. Друг пример е, когато оградата на Вашия имот навлиза в съседния. Т.е. завладяли сте част от него и го използвате като част от Вашия имот. В тези случаи проблем може да възникне поради изискването на чл.200 от Закона за устройство на територията. Съгласно разпоредбите на закона, реалната част трябва да бъде пригодна да образува самостоятелен парцел.

Обстоятелствена проверка