Меню
Най-общо нуждата от извършване на обстоятелствена проверка може да се сведе до липсата на документ за собственост. Най-често това е нотариален акт. На практика лицето, което владее и претендира, че е собственик на имота, няма документ за собственост.
Важно е да се отбележи, че обстоятелствената проверка е едностранна процедура. Тя протича по инициатива и с участието само на лицето, което претендира да е собственик, но не притежава документ. Тази собственост не е спорна. Лицето няма насреща си други, които да претендират също да са собственици на имота.
Съществуват най-разнообразни хипотези, при които това може да се стигне до липса на документ за собственост. Само примерно ще изброим някои от по-често срещаните такива:
Построена е сграда (напр. къща) в собствен или съсобствен парцел, за която не са налични, изгубени са, или са унищожени, строителните книжа (разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект на сградата). Най-често тази ситуация възниква при построени отдавна „селски“ къщи.
При съсобственост, възникнала най-често по наследяване, когато само един или няколко от наследниците владеят имота, а останалите наследници (съсобственици) са се дезинтересирали от имота и бездействат. В този случай говорим за комбинация между придобиване по наследяване и по давностно владение.
Изгубен документ за собственост, който не може да бъде възстановен. Тук също може да има различни варианти за изгубването и невъзможността за възстановяване на документа за собственост:
3.1. Стар и невписан нотариален акт в служба по вписванията
Липсата на вписване прави нотариалния акт негоден документ за собственост. Това е възможно, защото в определен период от българската история не е имало законово задължение за вписване на нотариалните актове. Впоследствие този въпрос се преуреди законово с въвеждане на изискване за вписването на актовете чрез т.нар. Записки за вписване. Не всеки собственик обаче е упражнил това свое право. В практиката си сме се натъквали на множество случаи с невписани стари нотариални актове.
3.2. Вписан нотариален акт, който не може да бъде открит
Тази хипотеза обичайно се случва при стари документи за собственост, най-често съставени и вписани преди 1990 г. Дължи се на различни проблеми свързани с книгите за вписване. Те или са унищожени, или изобщо не са съставяни и водени от съответните служби по вписванията, или архивите са непълни. Това води до невъзможност да се открие документът за собственост.
3.3. Изгубен и/или унищожен договор за покупко-продажба на имота
До 1996 г. договорите, сключени с държавата или с общината за закупуване на недвижим имот, не подлежаха на вписване. Т.е. за тях няма данни в службите по вписванията, а се съхраняват в общинските архиви.
Не е тайна, че най-вече при преструктурирането на административните райони след 1989г. и след официалното възникване на общинската собственост като отделна от държавната след 1996 г., голяма част от архивите на общините са изгубени или унищожени. Това прави невъзможно изваждането на заверен препис от договора, който би имал силата на оригинал. Т.е. при загуба на документа за собственост, единственият вариант за получаване на такъв е процедура по обстоятелствена проверка.
Придаваеми части към поземлен имот, за които не са уредени сметки. Най-често тази ситуация възниква при урегулираните поземлени имоти (т.нар. парцели), при които има разминаване между площта на парцела, посочена в нотариалния акт, и действителната площ (най-често отразена в скицата на имота). Такива разминавания в площта на имотите най-често се дължат или на неточните измервания назад във времето (когато е бил издаден нотариалният акт) или поради неуреждането по предвидения законов ред на т.нар. сметки по регулация. Така в практиката ни често се натъкваме на случаи, при които по нотариален акт площта на едно дворно място е напр. 1000 кв.метра, но по скица и действително измерване - площта на имота е 1200 кв.метра. В този случай за разликата от 200 кв.метра, за които собственикът няма документ за собственост, остава вариантът да извърши обстоятелствена проверка и да ги придобие по давност.
Предадено владение върху имот във връзка с незавършена докрай сделка. При тази хипотеза обичайно страните са сключили предварителен договор или пък дори и без договор, в устна форма, са се договорили да извършат бъдещо прехвърляне на имота, което по една или друга причина не се е случило. В резултат лицето, което владее имота като свой, няма документ за собственост.
Тя има няколко задължителни реквизита: Лични данни на лицето, което ще извършва процедурата, и в полза на което ще бъде издаден бъдещият нотариален акт; Точно и пълно описание на недвижимия имот (най-добре по стари документи за собственост, ако има такива), а когато имотът попада в район с одобрена кадастрална карта, задължително се описва имотът и по данните от кадастралната карта, вкл. с посочване на идентификатора на имота; Лични данни на трима свидетели, чрез които ще се доказва упражняваното от лицето непрекъснато владение върху имота. Съществува разнопосочна практика по отношение на посочването на свидетелите в молбата-декларация. Някои нотариуси настояват всичките или поне един от свидетелите да бъде непосредствен съсед на имота, за който се извършва обстоятелствената проверка. Някои общини изискват, като условие за приемане на молбата-декларация за заверка, всеки един от свидетелите да положи подпис върху нея, там където са посочени неговите лични данни. Важно е да се отбележи, че по дефиниция, посочването на свидетелите в молбата-декларация, се извършва с цел кметът на общината да ги одобри. Впоследствие нотариусът също се уверява в самоличността им и провежда разпит. Въз основа на разпита той ще прецени дали да признае наличието на давностно владение в полза на лицето, което иска да бъде признато за собственик на имота.
Попълнената с всички необходими данни молба-декларация и подписана от всички необходими лица, се депозира за заверка в компетентната районна администрация. И по този въпрос съществуват различни практики в различните общински администрации. Някои общини, по-точно отделите „Общинска собственост“, изискват първо молбата-декларация да е получила съответната заверка от отдел „Общински приходи“, за да приемат същата за обработка. В други общински администрации, отдел „Общински приходи“ изисква при него последно да бъде отнесена молбата-декларация, едва когато тя е вече заверена от отдел „Общинска собственост“ и съответната областна администрация.
За да може да послужи за целите на обстоятелствената проверка, молбата-декларация трябва последователно да бъде заверена и да бъде придружена от съответните допълнителни документи, през следните инстанции: Отдел „Общински приходи“ към съответната община; Отдел „Общинска собственост“ към съответната община; Дирекция „Инвестиционно отчуждаване“ към съответната община; Областна администрация към съответния областен управител. След като молбата-декларация е получила всички необходими заверки и е окомплектована с останалите необходими документи, издадени от съответните органи, които са я заверили, включително с актуална скица и/или схема от Агенция по геодезия, картография и кадастър (за районите с одобрена кадастрална карта) и удостоверение за данъчна оценка, се преминава към втората фаза на обстоятелствената проверка – нотариалната.
Целта на разпита е нотариусът да се увери, че свидетелите познават имота, за който се извършва обстоятелствената проверка, както и че лицето, което иска да го придобие по давност, действително и необезпокоявано е упражнявало владение върху имота за изискуемия се в закона срок (5 или 10 години).
След разпита на свидетелите нотариусът издава т.нар. Постановление, с което признава или не признава придобиването на основание давностно владение на правото на собственост върху недвижимия имот. В него нотариусът извършва правен и фактически анализ на събраните в рамките на обстоятелствената проверка доказателства за значимите по отношение на придобивната давност факти и обстоятелства. Постановлението на нотариуса е абсолютна предпоставка за последващото съставяне на нотариален акт.
В повечето случаи нотариусът съставя постановлението и нотариалния акт за придобиване правото на собственост върху имота едновременно. Тези действия нотариусът извършва самостоятелно и еднолично, като за целта не е необходимо нито присъствието, нито някакво друго съдействие от страна на лицето, което иска да придобие имота. Когато нотариусът състави нотариалния акт го отнася за вписване в местната служба по вписванията. След вписване на акта, той е готов за получаване от собственика. За признатия с нотариалния акт собственик възниква задължението в двумесечен срок да декларира собствеността си в компетентния отдел „Общински приходи“ към общината по местонахождение на имота.
Нотариалната фаза на обстоятелствена проверка също се влияе от различни фактори. Основният и най-съществен сред тях е, че сравнително малко на брой нотариуси се съгласяват да извършват обстоятелствени проверки. Няма да се спираме на въпроса доколко такъв отказ е законосъобразен. Поради малкия брой нотариуси, извършващи обстоятелствени проверки, възможността за записване на час е силно ограничена. Обикновено за територията на гр.София това се случва за няколко месеца напред.
В заключение, може да се обобщи, че средно една обстоятелствена проверка отнема около 10-12 месеца.
Възможно е нотариусът да начисли и други такси. Това се обуславя от факта, че при обстоятелствените проверки той извършва редица допълнителни действия. Такива например са разпитите на свидетели и съставянето на постановление, които липсват при изповядване на сделка.
Последният съществен компонент от разноските е местният данък за придобиване, дължим към общината. Този данък се събира от нотариуса, заедно с останалите разноски. Той има задължението, след като го удържи от собственика, да го внесе по банков път в полза на общината. Точният размер на данъка се определя с наредба от съответния Общински съвет. Така например за гр.София размерът на данъка е 5% от данъчната оценка на имота.
Констативният нотариален акт, издаден по обстоятелствена проверка, не доказва по безспорен начин, че признатият за собственик на недвижимия имот е в действителност собственик /може да бъде заведен иск пред съд, с който да се оспори правото на лицето, записано като собственик в нотариалния акт/. Това е така, защото констатацията на нотариуса представлява просто един негов правен извод на базата на представените от лицето, в чиято полза е издаден актът, документи. Въпреки това при оспорване на признатото с акта право на собственост тежестта за доказване се носи от оспорващата страна.
Издаденият констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка не узаконява построени сгради.
За собственик на имота се счита лицето посочено в нотариалния акт. Правото на собственост е придобито от него по давност.
Ако посоченият в нотариалния акт собственик е в брак и е в режим на съпружеска имуществена общност (СИО), към момента на изтичане на придобивната давност имотът става обща собственост на двамата съпрузи.
Практиката ни показва, че по една или друга причина голяма част от нотариусите отказват да издават нотариални актове по обстоятелствена проверка. Може да се предположи, че до голяма степен причината за тези откази са множеството опити за измама, посредством законовата възможност за придобиване на имот по давност. За това съдействието от специалист е от съществено значение.
Наличие на общинска или държавна собственост (включително съставен и/или вписан акт за общинска или държавна собственост) по отношение на целия имот или част от него. При съсобственост с общината / държавата следва да се изпълни процедура по Закон за държавната (общинската собственост) за прекратяване на съсобствеността чрез изкупуване на дела на единия съсобственик от страна на другия съсобственик.
При придобиване на идеална част, действителната площ на имота е по-голяма от посочената в документа за собственост. Например, по нотариален акт парцелът е 500 кв.метра, но действителната площ (според скицата) е 550 или 600 кв.метра. При такова разминаване на площта се извършва процедура по обстоятелствена проверка за разликата в площта, например 50 или 100 кв.метра.
Тази хипотеза възниква, когато сте завладяли реална част от имот, а не целия имот. Например, владеете реална част с площ от 1000 кв.метра от имот, който сам по себе си е 5000 кв.метра. В тези случаи проблем може да възникне поради изискването на чл.200 от Закона за устройство на територията. Съгласно разпоредбите на закона, реалната част трябва да бъде пригодна да образува самостоятелен парцел.
Внимателен анализ на цялата информация и документи, които ни предоставите, за да се запознаем максимално задълбочено с проблема и възможността за успешното провеждане на обстоятелствената проверка.
Съвместно обсъждане на възможните изходи от ситуацията и ще предложим най-практичното за Вас решение.
Съпровождане през целия дълъг и нелек път на процедурата по обстоятелствена проверка: преминаване през цялата документална фаза на обстоятелствената проверка. Често тя е съпътствана от всевъзможни проблеми, административни спънки и пропуски, които ако не бъдат установени и поправени веднага може да възпрепятстват достигането до желания краен резултат.
Предварителни консултации и ангажиране на нотариус (кантората ни има установени дълготрайни отношения с някои от най-опитните нотариуси в гр.София, а и в страната), който след документалната фаза ще извърши нужните нотариални действия по издаването на констативен нотариален акт.
Провеждане на предварителна среща със свидетелите, които ще бъдат разпитани пред нотариуса. Разясняване на същността на разпита и подготовка за него. Целта е да се чувстват уверени и да предоставят нужната информация и данни по най-полезен начин за клиента.
Придружаване на свидетелите и присъствие по време на разпита им от нотариуса.
Подготовка на проекта на нотариалния акт. При нужда ще го допълним/коригираме, преди вписването му от нотариуса в служба по вписванията.
Проследяване на вписването на нотариалния акт. По желание на клиента можем да го получим от нотариуса и да го предадем на място в кантората ни или по друг подходящ начин.
