Меню
В предишните две статии разгледахме основите на съсобствеността и специфичните права на съсобствениците, включително владението и ползването. Ако сте пропуснали да прочетете началото, препоръчваме Ви да се запознаете със статията „Права и задължения при съсобственост“, за да добиете пълна представа за темата.
Както загатнахме в предходната ни публикация, днес ще обърнем специално внимание на третото правомощие на всеки съсобственик, а именно разпореждането. Ще разгледаме неговия обхват, особености, както и неговото ограничение, когато съсобственик продава своята част от недвижим имот на трето лице.
Разпореждането обхваща действия, които могат да се класифицират в три основни групи:
Това е правото на собственика да упражнява фактическата власт върху вещта. Всеки съсобственик може да упражнява това свое право, доколкото не пречи на останалите съсобственици.
Тук възниква въпросът, ами ако пречи?
Според най-новата практика на Върховният касационен съд, ако единият съсобственик сам упражнява фактическата власт и лишава другите от нея, всеки от тях може да предяви ревандикационен иск.
Разпореждането със съсобствена вещ е действие, което могат да предприемат само всички съсобственици заедно. Не е възможно да се извърши разпореждане от единия съсобственик със съгласие на другия – в миналото съществуваше такава възможност чрез декларация, но действащото законодателство не я предвижда. Разпореждането трябва да се извършва съвместно, като няма пречка един съсобственик да упълномощи друг да го представлява. Така например когато става дума за вещно право върху недвижим имот, законът изисква упълномощаването да бъде в писмена форма, с нотариална заверка на подписите и съдържанието (чл. 37 от ЗЗД).
Разпореждането със съсобствената вещ могат да извършват само всички съсобственици заедно, всеки съсобственик обаче може по правило свободно да се разпорежда със своята идеална част. Единственото ограничение на това правило е уреденото в полза на другите съсобственици право на изкупуване. Това е механизъм за защита, който цели запазване на съсобствеността в рамките на настоящите участници и който ще разгледаме подробно в днешната статия.
Случаите на застрояване в съсобствен поземлен имот често пораждат въпроси относно собствеността върху построената сграда. Правилото на закона е, че всяка сграда, построена в съсобствен имот, става съсобствена. Дяловете от собствеността върху сградата ще съответстват на идеалните части на собствениците от земята. Ако един от съсобствениците желае да построи сграда и да бъде неин изключителен собственик, другите съсобственици трябва да му учредят право на строеж върху своите идеални части.
Как един съсобственик може да построи сграда в съсобствен имот и той да придобие собствеността върху построената сграда? Необходимо е всеки от другите съсобственици да учреди право на строеж върху своите части в полза на лицето, което желае да построи сградата. Това право му позволява да бъде изключителен собственик на построеното.
Когато един съсобственик подобри имота, подобренията облагодетелстват всички съсобственици, поради което съсобственикът извършил подобренията, има право на обезщетение, за да се избегне неоснователно обогатяване на останалите. Редът за обезщетяване зависи от качеството, в което е действал съсобственикът – дали е действал като така наречения от теорията държател за идеалните части на другите, което е обичайната хипотеза, или е станал недобросъвестен владелец (ако съсобственикът реши да се държи като собственик на целия имот, а не само на своята част и с действията си покаже, че иска да изключи правата на другите съсобственици, законът го нарича недобросъвестен владелец).
След като вече обсъдихме правото на разпореждане със съсобствена вещ, тук ще разгледаме специфичното ограничение на това право – правото на изкупуване, което Законът за собствеността урежда. Това е механизъм, създаден от законодателя, за да се избегнат конфликти между съсобственици, тъй като съсобствеността често поражда сложни ситуации, особено когато един от съсобствениците реши да продаде своя дял. Затова ще обърнем внимание на основните аспекти на изкупуването, предпоставките за неговото упражняване и последствията при нарушения в следващите редове.
Изкупуването е правно средство, което ограничава свободата на разпореждане със идеална част от недвижим имот. Законът въвежда правило, което задължава съсобственика, продаващ своя дял от недвижим имот на трето лице, първо да го предложи за изкупуване на останалите съсобственици. Тоест това ограничение на правото на разпореждане със собствена идеална част предоставя на останалите съсобственици възможността да придобият дела на продаващия съсобственик, преди той да го продаде на трето лице. Целта на тази разпоредба е да се предотвратят потенциални конфликти, които могат да възникнат от навлизането на външно лице в съсобствеността.
Предложение към съсобствениците
Продаващият съсобственик е длъжен да предложи своя дял на останалите съсобственици при същите условия, на които възнамерява да го продаде на трето лице. Предложението трябва да бъде направено в писмен вид, обикновено чрез нотариална покана, която удостоверява офертата и условията на продажбата.
Представяне на доказателства
При изповядване на сделката, продавачът трябва да представи пред нотариуса доказателства, че е предложил своя дял на останалите съсобственици и че те са отказали. Такова доказателство може да бъде:
Правото, което ще възникне при нарушение на това установено от закона задължение делът да бъде предложен първо на останалите съсобственици, при това при същите условия.
Има 3 възможни нарушения, при които се появява правото на изкупуване:
При всяко едно от тези нарушения се поражда правото на изкупуване. Това означава, че ако продаващият съсобственик не изпълни своите задължения, останалите съсобственици могат да упражнят правото си на изкупуване, което е възможно само по съдебен ред.
Правото на изкупуване се упражнява чрез така наречения в теорията конститутивен иск, който трябва да бъде насочен срещу двете страни по сделката – продавача и купувача. Срокът за предявяване на иска е два месеца от узнаването за сделката. Ако съсобственикът докаже, че е научил за сделката по-късно, срокът започва да тече от момента на узнаване.
Ако искът бъде уважен, изкупуващият съсобственик замества третото лице купувач в продажбеното правоотношение и става собственик на дела. Това означава, че съдебното решение автоматично прехвърля собствеността на изкупуващия.
Купувачът, който е заменен, има право да търси обезщетение от продавача за причинените вреди.
Изкупуващият съсобственик от своя страна трябва да плати цената в едномесечен срок от влизане в сила на съдебното решение. Ако не го направи, решението се обезсилва по право, а правата на третото лице се възстановяват – сделката се възстановява в първоначалния й вид.
Темите за разпореждането със съсобствена вещ и правото на изкупуване поставиха финален акцент върху нашата поредица, посветена на съсобствеността – една сложна и често срещана правна материя, която съчетава интересите на множество лица в общата им собственост. Започнахме от това как съсобствеността възниква, как се управлява, преминахме през основните принципи и права на съсобствениците и стигнахме до специфичните механизми за разпореждане и защита на интересите на съсобствениците. Надяваме се, че този обзор ще бъде полезен за всички, които търсят яснота и насоки в тази материя.
Сложността на проблемите, свързани със съсобствеността, изисква задълбочено познаване на законовата и съдебната практика. За да избегнете евентуални спорове и да защитите правата си, винаги е препоръчително да потърсите професионален правен съвет. Ако имате въпроси или нужда от съдействие, нашият екип е насреща.
