Предварителен договор
за покупко-продажба

Чрез предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот страните по сделката – продавач и купувач – поемат задължение да сключат окончателен договор за покупко-продажба на същия имот в бъдеще. Този договор се сключва в писмена форма и трябва да съдържа съществените условия на бъдещата сделка. Това включва описание на имота, продажната цена и сроковете за изпълнение. Договорът обвързва страните и може да бъде използван като основание за сключване на окончателен договор по съдебен ред, при неизпълнение.

Сключването на предварителен договор не е задължителен елемент при покупката на недвижим имот. Това е въпрос на избор и предпочитание на страните по бъдещата сделка, доколкото официализира черно на бяло ангажимента им, вместо да разчитат само на думи.

От друга страна обществените и икономическите отношения вече са на такова ниво, че необходимостта от сключването на предварителен договор е значителна. Поради това, обичаят и преобладаващата през последните години практика са го  наложили като част от почти всяка сделка.

Би могъл да се даде един нюанс на този въпрос, при който сключването на предварителен договор е задължително. Такъв е случаят при финансиране на покупката със средства от ипотечен банков кредит. Банковите продукти при предоставяне на кредит срещу ипотека винаги включват задължително сключване на предварителен договор за покупко-продажба. Екземпляр от него се предоставя на банката, за да може да продължи с одобрението на кредита.

Основната защита, която следва от сключването на предварителния договор е установена в закона. Тя се изразява в това, че при неизпълнение на уговорките в него всяка една от страните може да се обърне към съда, да поиска защита и принудителното изпълнение на задълженията по договора. Това е така, защото самият договор има силата на закон за страните.

Другата основна защитна функция на предварителния договор произтича от неговото съдържание. В него страните могат да включат всякакви клаузи по свой избор и да предвидят изпълнението на множество допълнителни задължения и права, извън тези, които са минимално регламентирани в закона. Както се казва на юридически език правната уредба на предварителния договор в закона е диспозитивна, което означава, че страните могат да договарят в допълнение и отклонение от закона каквито договорки намерят за добре.

Както вече споменахме, предварителният договор е обещание за бъдещата продажба на недвижим имот. За да има правна стойност, законът изисква той да бъде сключен в писмена форма и да включва всички съществени клаузи на окончателния договор. Ако писмената форма не е спазена или в нея липсва някой от съществените елементи на договора, той се счита за несъществуващ. Доказването му по друг начин е недопустимо. Т.е. няма да имате възможност да потърсите защита на правата си по съдебен ред.

Темата с въвеждането на регистър на предварителните договори за продажба на имоти отдавна витае в общественото и строго правното пространство, но засега е само на дискусионно и идейно ниво. Няма регистри на предварителните договори. Нито пък има законова възможност за вписването на предварителните договори в имотния регистър.

Такава възможност беше предвидена през 2014г., но бе отменена едва три месеца по-късно.  Към днешна дата предварителният договор не подлежи на някакво регистриране или вписване.

Настоящата правна регламентация на предварителния договор е такава, че предоставя хипотетичната възможност на един продавач да сключи множество предварителни договори за продажба на един и същи имот с различни купувачи. 

Предварителният договор само по себе си не прехвърля абсолютно никакви собственически /вещни/ права. Както вече посочихме, той е само едно обещание за прехвърляне, което обвързва страните. Именно по тази причина той не е противопоставим на което и да е трето лице, а има сила и стойност само между страните.

Това което има значение е сключването на същинския договор за покупко-продажба /нотариалният акт/. Освен че прехвърля правото на собственост към купувача, той подлежи на вписване в имотния регистър. Следователно при множество предварителния договори за покупко-продажба краен собственик и купувач ще бъде този, който първи сключи и впише в имотния регистър окончателен договор за покупко-продажба за имота. 

какво ще се случи с останалите потенциални купувачи?

При една такава ситуация продавачът по предварителния договор ще изпадне в хипотеза на пълно неизпълнение на задълженията си. Юридически за него ще бъде невъзможно да изпълни основното си задължение – да прехвърли валидно правото на собственост. Изпадайки в такава ситуация, за купувача възниква правната възможност да поиска развалянето на предварителния договор. Заедно с това, той може да поиска настъпването на отговорностите, предвидени в закона или договора. Казано накратко, за купувача ще възникне възможност единствено да търси финансово обезщетение.

Закон за задълженията и договорите и съдебната практика по прилагането му регламентират единствено какво е минималното съдържание на един предварителен договор. Той трябва задължително да съдържа обещание за бъдещата продажба и да има достатъчна индивидуализация на имота. Т.е. да бъде ясно, точно какво ще се продава. Друг задължителен елемент е посочването на договорената продажна цена. Липсата на който и да било от тези три елемента, води до липсата на предварителен договор въобще. Така например, ако в един договор не е посочена крайната продажна цена на имота, то съдебната практика е категорична, че нито продавачът, нито купувачът могат да търсят защита. Те не могат да искат признаване на права по предварителен договор, тъй като такъв на практика не съществува.

Освен описаните по-горе задължителни клаузи, без които предварителният договор не може да съществува, той може да съдържа и допълнителни. Допълнителните клаузи имат пожелателен характер и се включват само по желание на страните.

Тъй като този въпрос има доста обемен и комплексен характер, за целите на тази статия ще посочим само примерно някои от най-важните.

Законът не предвижда необходимостта от притежаването и представянето на някакви документи от страна на собственика на един имот, за да сключи той предварителен договор за покупко-продажба.

Нещо повече - не е  нужно продавачът по един предварителен договор да е собственик на имота. Това не прави договора невалиден. Той поражда действие и има сила между страните – продавач и купувач. Това е така, защото хипотетично до настъпването на срока за сключването на окончателния договор, е възможно продавачът да придобие правото на собственост върху имота. Респективно в един бъдещ момент той ще може да изпълни задължението си по предварителния договор - да продаде имота.

Разбира се, това са по-скоро теоретични постановки и хипотези. В съвременните отношения е много важно купувачът да бъде уверен, че сключва предварителен договор именно със собственика на имота. От тази гледна точка препоръчително е още преди сключването на предварителния договор продавачът да се легитимира като собственик. За целта той трябва да представи на купувача документ за собственост, който удостоверява този факт. 

Понякога, поради специфики на сделката или на самия имот, е препоръчително представянето и на допълнителни документи. Например, при продажбата на дворно място или дворно място с построена върху него сграда, трябва да се предостави и скица на дворното място. Това е нужно, за да се сравнят площите по скица и по документ за собственост, както и номерацията на поземления имот. Възможно е да се изискат и строителни книжа за сградата, особено когато сделката е първа след построяването ѝ, поради което тя не е била включена в описанието по предходен нотариален акт. 

Свободата на договаряне позволява на страните да определят различни начини на плащане при продажбата на имот. Обичайно и най-често срещано в практиката е плащането се извършва на две части: 10% капаро по предварителния договор и 90% при окончателния договор. Тези проценти и броят на плащанията могат да варират според уговорката на страните. Самият закон не поставя никакви ограничения.

Ако купувачът ползва финансиране от банка, от изключително значение е плащането на продажната цена да бъде уговорено и описано ясно, точно и прецизно. Това е така, защото дори банката да откаже отпускането на кредит, то задължението на купувача да плати продажната цена не се погасява и не отпада. Банката не е страна по договора и по никакъв начин не поема задължения, нито носи отговорност. Въпреки това, купувачът е зависим от нейното решение. Поради тази причина, прецизирането на клаузите свързани с плащането е наистина от първостепенна важност. 

При договаряне на продажната цена и начина на плащане, страните имат пълна свобода. Няма пречка в договора да се предвиди отложено плащане, например една година след сделката, или разсрочено плащане на периодични вноски.

В такава ситуация възниква въпросът как продавачът може да се защити, ако вече е прехвърлил собствеността с нотариален акт, но плащането предстои. Законът за задълженията и договорите дава отговор, чрез т.нар. законна ипотека. Тя се вписва в полза на продавача върху имота, за да гарантира плащането на цената (чл. 168, ал. 1 ЗЗД). Така, ако цената не е платена изцяло преди или в деня на сделката, продавачът може да впише законна ипотека. Тя се заличава след пълното изплащане на продажната цена от купувача.

Този въпрос се поставя основно през призмата на рискове и гаранциите за купувача, който поема риска продажната цена да бъде договорена сега, но плащането и сключването на окончателния договор да са след дълъг период от време – например една, две или три години. 

Най-често „замразяване“ на цената се договаря при покупка на имот „на зелено“. В този случай прехвърлянето настъпва след завършване и въвеждане на сградата в експлоатация. При по-големи проекти този срок често надвишава 2-3 години.

В такъв период могат да настъпят промени като повишаване на цената на имота, разходите по строителството, инфлация и др. За защита на страните често се включват клаузи, забраняващи промяна на продажната цена, независимо от настъпилите обстоятелства.

Такъв случай бе наблюдаван след началото на конфликта между Русия и Украйна през 2022 г., когато цените на строителните материали и имотите рязко се повишиха. Това доведе до опити от страна на инвеститори да променят вече фиксирани цени в договорите, упражнявайки натиск върху купувачите.

Когато договорът предвижда ограничение или забрана, е важно неизпълнението да бъде обвързано с конкретни отговорности и санкции за страните. Без санкция, забраната остава просто добро пожелание. Ето няколко примерни решения, които биха защитили правата на купувача, поради санкционния си характер:

Отговорът на този въпрос е твърде обширен и ще бъде развит подробно в отделна статия. Тук ще обсъдим само основните различия, свързани с предварителния договор. Те се пораждат от принципните разлики при покупка на построен и въведен в експлоатация имот и тази на имот, който все още е в процес на строителство. Този вид сделки са популярни в обществото като покупка „на зелено“

Най-често предварителният договор за покупка на имот в строеж съчетава в себе си два договора в едно. Това са договор за продажба и договор за строителство /или както се нарича на правен език – договор за изработка/. Двата договора имат различна правна природа и имат качествено различни права и задължения на страните. При сключването на такъв договор, е необходимо да се подхожда изключително внимателно.

Друга правна възможност е договорът да бъде оформен като чиста покупко-продажба /без частта със строителството/. Предметът на такъв договор е т.нар. „бъдеща вещ“. Т.е. продавачът поема задължението да продаде вещ, която към момента на сключване на предварителния договор не съществува.  Той се задължава тази вещ да съществува и да е негова собственост, към момента на сключването на окончателния договор, за да може да я продаде.

И двата варианта на такъв договор имат своите позитиви и негативи. Преценка за това кой е по-подходящ се извършва конкретно за всяка сделка, спрямо действителните намерения на страните.