Меню
Усещането, че “моят дом е моята крепост” превръща закупуването на апартамент или къща в радост, емоция, признак на благополучие, а също може и да е цел, за постигането на която човек се е борил цял живот. Покупката нерядко е обвързана и с намерение за дългосрочна, сигурна инвестиция.
Това допринася за насищането на и без това сложния процес по покупка на недвижима собственост с известна доза притеснение и най-вече с отговорност.
На първо място покупката може да крие редица рискове и проблеми – наличие на съдебни спорове за собствеността върху имота или ограничени права върху него, незаконно строителство, измами (продажба от несобственик, продажба на множество купувачи или заблуда относно причините за продажба и статута на имота) и др.
На второ място условията и основните елементи на сделката обичайно се определят от продавача.
На следващо място, макар в процеса на сключване на сделката да са замесени множество други участници – продавач, брокери, нотариус и т.н., обикновено никой от тях не съблюдава за опазване на интереса на купувача. Всеки преследва своя собствена цел, която рядко съвпада с тази на човека, който иска да придобие имота.
Ние разбираме това и предлагаме специализирани услуги за проверка на имота преди покупка, които са създадени с една цел - да Ви осигурят максимална защита. Можете сами да изберете какво да включите във Вашия пакет, като минималното му съдържание е проверка на недвижимия имот, а в максимален обем пакетът осигурява цялостно съдействие в процеса по придобиване на имота.
Проверката на недвижим имот е от съществено значение, тъй като правото на собственост е широкообхватен правен термин, включващ множество нюанси и елементи. Тя обичaйно се извършва от независим адвокат, който специализира в областта на вещното право. Причината за това е чисто житейска – купувачът не е способен сам да извърши необходимите проверки, поради липса на специални знания, а никой от останалите участници няма интeрес да извърши това вместо него. Дори напротив – не е изключена възможността за умишлена вреда.
Наличие на вписана възбрана, която би засегнала или ограничила правата на купувача
Наличието на висящи съдебни спорове – имотът може да е предмет на съдебно дело между съсобственици или други лица и организации
Наличие на ограничени вещни права върху имота
Незаконно строителство – продажба на имот, който не отговаря на законовите изисквания за строеж
Измама от страна на продавача относно наличните документи за собственост, историята на имота и др.
Фалшиви продавачи – имотът да се продава от лица, които не са действителните собственици
Нотариус, който защитава интереса на продавача или не защитава в максимална степен този на купувача.
Разнобой в интересите на различните участници в процеса – продавач, брокер, банка, нотариус и др.
Като следствие от всичко това купувачът се превръща в "слабата" страна в тези отношения. Тази негова позиция може да бъде преодоляна с намирането на съюзник, който брани изключително и само неговите интереси.
Както посочихме горе, купувачът нерядко е изправен пред редица рискове и потенциални проблеми. Те обаче могат да бъдат преодолени и начинът за това е използването на юридическа помощ.
Важно е да може да се разчита на доверен специалист, който има опит в сключването на сделки с недвижими имоти. Това гарантира, че той може да навигира сложните отношения в тях, познава добре закона и проблемите, които се крият в процеса. По-важно е той да защитава единствено интересите на купувача.
Юридическото съдействие е максимално пълноценно, когато обхваща целия процес по сключване на сделката. В най-добрия случай това обхваща периода преди подписване на документ за депозит или стоп-капаро до подписването на окончателен договор във формата на нотариален акт.
Опитът ни през годините е помогнал да разработим специални пакетни услуги при покупка на недвижим имот. Те са съобразени с необходимостта на купувача от съдействие на всички етапи от сделката. Някои се нуждаят единствено от проверка, други желаят съдействие в целия процес на покупко-продажбата.
Можете сами да изберете услугите, които да включите в пакета за проверка на имот, според Вашите индивидуални нужди. Цялостната проверка на имота и изготвянето на правно становище е минималното съдържание на пакета. Всички останали услуги могат да го надградят, според ситуацията, в която се намирате и Вашето желение.
При въпроси или нужда от първоначална консултация, не се колебайте да се свържете с нас. Ще получите бърз и изчерпателен отговор, който ще Ви насочи към правилните стъпки.
„Удостоверение за тежести“ е често употребяван, популярен и наложен в обществото израз. Истинското наименование на удостоверението за тежести е удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания.
В удостоверението се съдържат всички вписвания, отбелязвания и заличавания по имената на едно или няколко лица за конкретен имот. Т.е. в него няма да прочетете, че за определен имот има или няма тежести. В него хронологично се изписват вписванията, отбелязванията и заличаванията за определен период от време, от конкретни лица, за конкретен имот.
Това означава, че след като удостоверението бъде издадено всяко едно от изброените в него вписвания, отбелязвания и заличавания трябва да бъде внимателно проверено и изследвано. Следва да се анализира и значението му по отношение на имота към днешна дата.
За съжаление в практиката си сме срещали множество случаи, в които по една или друга причина в удостоверенията за тежести има пропуски. Т.е. определени вписвания, отбелязвания и заличавания не са отразени.
Това, което нашата кантора предлага, във всеки един пакет услуги за проверка на недвижим имот, е независима проверка на имота. Т.е. ние проверяваме самостоятелно за вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите в службата по вписвания за обстоятелствата, които следва да бъдат посочени в удостоверението за тежести. По този начин гарантираме, че нито едно обстоятелство няма да бъде пропуснато.
В България дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти не е нормативно регламентирана. Това означава, че тя не е уредена нито в закон, нито в друг подзаконов нормативен акт. За упражняването на тази професия не се изисква и специална квалификация. Лицата които я извършват не подлежат на вписване в регистър.
Договорите за посредничество, които обичайно се сключват с посредниците, не предвиждат каквато и да било отговорност от тяхна страна за:
• успешното приключване на сделката;
• качеството и юридическата издържаност на изготвените от тях образци и проекти на договори, разписки и други съпътстващи документи;
• проверка на собствеността на имота и тежестите.
Опитът ни показва, че в голям процент от случаите участието на посредник, агенция или брокер е чисто формално. Изчерпва се най-вече с простото осъществяване на контакт между продавача и купувача. След това посредникът подпомага страните предимно технически. Рядко посредникът притежава квалификацията и правните познания, за да направи прецизна и задълбочена проверка на имота.
Обичайно проверката на собствеността на имота от страна на посредник се изразява единствено в снабдяване с удостоверение за тежести. Това не е достатъчна гаранция за собственическите права на продавача на имота.
Ние не подценяваме и не омаловажаваме работата на посредниците при сключване на сделки с недвижими имоти. Считаме, че партньорството и взаимното допълване на дейностите е изцяло в полза на клиентите. В частност на купувача на имота, който трябва в максимална степен да бъде гарантиран за това какво купува.
Най-важното нещо, което трябва да се знае за функцията на нотариуса, когато изповядва сделки с имоти, е липсата на т.нар. служебно начало. Т.е. нотариусът няма задължението по своя инициатива да предприема каквито и да било действия, свързани с изповядването на сделката. В това число и да изследва собствеността на имота.
Нотариусът действа, спазвайки принципа на т.нар. диспозитивно начало. Т.е. това, което нотариусът ще вземе предвид като факти и обстоятелства по сделката, се определя от инициативността на страните. От това, което страните му предоставят като доказателства. В случаите на покупко-продажба на имот това обичайно е продавачът- собственик. Това е така, защото само той притежава необходимите документи, доказващи правото му на собственост. Очевидно е, че тази принципна функция на нотариуса, поставя купувача в „по-слабата позиция“.
Към обясненото дотук, следва да се добави още един съществен момент. А именно, че нотариусите от 1998 г. са частни. Нотариалната дейност по начало е държавна, тя е част от правораздавателната функция на държавата. С първия закон за нотариусите от 1998 г. тази публична, държавна дейност е делегирани на частни лица – частните нотариуси. С това законово решение тя се превръща в своего рода бизнес дейност, макар формално тя да е строго регламентирана чрез закон.
За извършваните от тях нотариални действия нотариусите събират съответни такси. Ето защо в известна степен нотариусите са заинтересовани от това да извършат съответното нотариално действие или производство. Това води до събирането на съответната нотариална такса. Макар че по дефиниция нотариусът следва да е независим, обективен и да действа само по свое собствено вътрешно убеждение, не може да бъде пренебрегната взаимозависимостта между извършването на съответната нотариална процедура и събирането на нотариалната такса.
Да обобщим, че нотариусът удостоверява правото на собственост единствено по документи, предоставени от продавача (собственика). Той самият не изследва и не проверява собствеността на продавача. Нотариусът е заинтересован от изповядване на сделката, тъй като това е основание да получи съответните нотариални такси.
Изложеното по-горе цели единствено да изясни задълженията и функциите на нотариуса при изповядване на сделка с недвижим имот.
Често купувачите на имот не търсят допълнителна юридическа помощ при покупката на имот, защото купуват имот със средства от банков кредит и разчитат, че банката ще извърши необходимите проверки. Това обаче съвсем не е така.
Банката извършва проверка на имота само когато отпуска ипотечен целеви кредит за покупката на имота. Обичайно юристите на банката извършват проверка само по документи т.е. същата „проверка“, която извършва и нотариусът.
Важно е да се знае, че интересът на банката е най-вече да получи вписана ипотека върху имота, която да е първа по ред, за да бъде обезпечен кредитът, който банката отпуска. Но служителите и юристите на банката не извършват никакви допълнителни проверки на имота в тази връзка. Те „сляпо“ се доверяват на нотариуса, който ще изповяда сделката и ипотеката. Това е така, защото обичайно, отпускайки кредит, банката посочва нотариуса, който да изповяда сделката.
Тази практика на банките поставя купувача в още по-неизгодна позиция, тъй като при поява на права на трето лице върху имота, купувачът ще продължи да дължи сумата по кредита, но е възможно да остане без имот.
