Извън чисто конституционния аспект на собствеността като основно човешко  право, придобиването на имот има множество житейски измерения.

Усещането, че “моят дом е моята крепост” превръща закупуването на апартамент или къща в радост, емоция, признак на благополучие, а също може и да е цел, за постигането на която човек се е борил цял живот.

И точно заради това вълнение и без това сложният процес по покупка на недвижима собственост става притеснение и най-вече отговорност.

Обикновено при сделки по придобиване на имот купувачът е най-слабата страна в отношенията.

Той нерядко се сблъсква с редица проблеми – наличие на съдебни спорове за собствеността върху имота или ограничени права върху него, незаконно строителство, измами (продажба от несобственик, продажба на множество купувачи или заблуда относно причините за продажба и статута на имота) и др.

И за съжаление, макар в процеса за покупка да са замесени множество други участници – продавач, брокери, нотариус и т.н. – обикновено никой от тях не съблюдава за опазване на интереса на купувача. Всеки преследва своя собствена цел, която рядко съвпада с тази на човека, който иска да придобие имота.

Какво представлява процесът по закупуване на имот?

Закупуването на имот започва с идеята. Идея за инвестиция, за създаване на дом, за създаване на сигурност за семейството. Продължава с разглеждането на стотици страници с предложения и изготвяне на селекция, която отговаря на представата на купувача. Следват изтощителни огледи и често нелесни и продължителни преговори. Обичайно се подписва договор за посредничество (с брокер), предварителен договор (с продавача), договор за отпускане на кредит (с банка), а на финалната стъпка се сключва окончателен договор под формата на нотариален акт. Възможно е да бъде учредена и ипотека в полза на банката, финансирала придобиването на имота.

На всяка фаза от сделката купувачът се среща (а нерядко сблъсква) с множество участници – продавач, брокер (понякога повече от един), адвокат на продавача, банка, нотариус и т.н. Намирайки се в центъра на тази вселена от действия и трети лица, човек често и напълно разбираемо се чувства в безтегловност. Причината е осъзнаването, че му е изключително трудно да лавира между целите на всички останали участници в сделката, като в същото време се грижи за най-важното –  браненето на своя собствен интерес и сигурност. Оказва се, че купувачът често е най-слабата страна в сделката по закупуване на имот.

Какви проблеми биха могли да се крият в процеса по закупуване на имот?

   За съжаление, не е рядкост в лабиринта на всички тези отношения да се крият различни проблеми:

  •         Наличие на вещни тежести върху имота (ипотека, заложен имот)
  •         Имоти с вписана възбрана
  •         Съдебни спорове – имотът може да е в процес на съдебни спорове между участниците в строителството или други лица и организации
  •         Ограничени права върху имота
  •         Незаконно строителство – продажба на имоти в нови сгради без право на строеж и права върху земята
  •         Измама от страна на продавача относно причините за продажба и статута на недвижимия имот
  •         Фалшиви продавачи – имотът да се продава от лица, които нямат право за това
  •         Продажба на имот на множество купувачи – продавачът подготвя фалшиви документи и продава апартамент, който вече има собственик
  •         Нотариус, който защитава интереса на продавача в ущърб на купувача
  •         Разнобой в интересите на различните участници в процеса – продавач, брокер, банка, нотариус и др.

Като следствие от всичко това купувачът се превръща в най-слабата страна в тези отношения. Тази негова позиция може да бъде преодоляна с намирането на съюзник, който брани неговите интереси. За това може да се разчита на адвокат по сделки с недвижими имоти.

 

Защо е важно да се ползват услугите на юрист при сделки с недвижими имоти?

Както посочихме горе, купувачът нерядко е изправен пред ред препятствия при осъществяването на една от най-големите амбиции в живота си и реализирането на свое основно конституционно право.

Те обаче могат да бъдат преодолени и начинът за това е използването на юридическа помощ.

Важно е при закупуването на имот да се ползват услугите на независим юрист, който има опит в сключването на подобни сделки, може да навигира сложните отношения в тях, познава добре закона и подводните камъни, които се крият в процеса. Юрист, който ще защитава и брани страната на купувача. Юрист, който осъзнава житейската важност на придобиването на собственост.

Необходимо е да се подчертае важността на включването на юрист още в начален стадий на процеса – за съжаление, често се разбира, че е необходимо да се ползват услугите на адвокат при вече възникнали проблеми или дори разваляне на сделката. Тези негативни последици обикновено е можело да бъде избегнати, ако своевременно е била ползвана юридическа подкрепа. Закъснялата реакция често се дължи на сляпо доверяване на брокера или нотариуса и разбирането, че те „ще свършат всичко“. Както изследвахме  по-горе обаче – всеки участник преследва своя интерес.

Какво е проверка на имот и защо е нужна?

Проверката на имот е първата стъпка, която трябва да се предприеме, след като човек е взел решение за придобиване на конкретен имот.

Тя представлява комплексна дейност по проучване и анализ на всички факти и обстоятелства, касаещи правото на собственост и свързани с него други права върху недвижим имот. Нейната цел е да защити интересите и сигурността на купувача. Да му гарантира, че той закупува имот, който ще премине безпрепятствено и напълно законно в неговия патримониум.

Проверката на недвижим имот е от съществено значение, тъй като правото на собственост е широкообхватен правен термин, включващ множество нюанси и елементи. Извън юридическите особености, има и още една причина, свързана с чисто междучовешки отношения – купувачът често не е способен сам да защити интересите в процеса на сделката, а  никой от останалите участници  не защитава неговите права и интереси.  Дори напротив – не е изключено умишлено да се опитват да ги увредят.

Какво включват нашите услуги за проверка на имот

Тази проверка включва проследяване на правото на собственост на продавача (собственика) назад във времето. Казано по-кратко как продавачът и как предишните собственици са придобили имота. Проверява се т.нар. история на имота.

На пръв поглед това може да изглежда излишно, но в действителност не е така. Много хора биха попитали:

Защо да проверявам предишните собственици, след като собственикът, който продава на мен сега, притежава нотариален акт и в него пише, че той е собственик?

Това, че в един нотариален акт е записано, че някой е собственик на имот, или, че някой купува имот, съвсем не означава, че той действително е собственик. Това е така, защото правото на собственост преминава от един върху друг човек, само ако първият действително е бил собственик. В противен случай правото на собственост не се прехвърля, т.е. не преминава върху новия собственик. В практиката такава ситуация се нарича ПРИДОБИВАНЕ ОТ НЕСОБСТВЕНИК. Това всъщност означава липса на придобиване. В правото, още от времето на римската империя и така до днес важи принципът, че никой не може да прехвърли повече от това, което притежава. Именно поради тази причина, независимо от това, че една покупко-продажба на имот е оформена в нотариален акт, това не прави купувачът собственик, ако продавачът не е бил такъв.

Кога може да се окаже, че сте купили имот от “несобственик”?

В практиката описаното по-горе „придобиване от несобственик“ най-често се случва при т.нар. двойни прехвърляния. Например, когато един и същ имот е прехвърлен от собственика два пъти на различни хора. Не е задължително двете прехвърляния да са станали непосредствено едно след друго. Имали сме случаи на изминал 15-годишен период от време между първото и второто прехвърляне. При тази ситуация правото на собственост е придобил единствено първият по време купувач. Вторият купувач е придобил от несобственик и затова той също не може да придобие правото на собственост върху имота.

Какво се случва, ако купите съсобствен имот, само от един от собствениците?

Друг често срещан случай е, когато само единият от няколко собственици прехвърля целия имот. Юридически обаче, дори в нотариалния акт да е записано, че се прехвърля целия имот, реално се прехвърля само частта (идеалната част), която съсобственикът е притежавал. За останалата част от имота не е налице „прехвърлителен ефект“.

Могат да бъдат посочени още множество примери за „опорочено придобиване“ на собственост върху недвижим имот. Всички те могат да бъдат избегнати чрез проверка на придобиванията от предишни собственици.

Правото на собственост е главното и пълно вещно право, което един собственик може да притежава.

То се състои от т.нар. ограничени вещни права, каквито са правото на ползване, правото на строеж, правото на преминаване и др. Тези ограничени вещни права са част от правото на собственост, но могат да бъдат придобивани от лица, различни от собственика.

Така например собственикът може да бъде едно лице, а друго лице да бъде носител на вещно право на ползване върху същия имот. В теорията този случай се нарича ГОЛА СОБСТВЕНОСТ на притежателя на правото на собственост. Т.е той е собственик, но на практика не може да ползва собствеността си.

Поради това проверката за наличие на учредени ограничени вещни права е особено важна при придобиването на недвижим имот.

Когато в съд се предяви иск, който по някакъв начин засяга собствеността върху недвижим имот, този иск подлежи на задължително вписване. Вписването се извършва в службата по вписванията (имотен регистър). В практиката е прието, че вписаната искова молба има силата на възбрана върху имота.

Най-често се срещат случаите на вписване на искови молби, по които се иска предварителен договор да бъде обявен за окончателен. Това се случва, когато собственикът е имал сключен предварителен договор за покупко-продажба с купувач, като по някаква причина не се е стигнало до сключването на окончателен договор. Тогава купувачът предявява претенция пред съда за обявяването на този договор за окончателен.

Предварителните договори не подлежат на вписване в специален регистър. Узнаването за тях и за наличието на висящ съдебен спор става едва, когато въпросът се отнесе за решаване от съд.

Не е достатъчно да се извърши проверка за вписана искова молба единствено в службата по вписвания. Това е така, защото от подаването на заявление за вписването на исковата молба, до самото й вписване, може да мине известен период от време. Възможно е съдията по вписвания да даде на страната допълнителни указания за вписването на исковата молба.  Изпълнението на указанията отнема време. Ето защо препоръчваме извършването на проверка и за наличие на висящи съдебни процеси по отношение на недвижимия имот.

Проверката за вписани върху определен недвижим имот ипотеки също крие своите специфики.

Една от тези специфики е, че различните видове ипотеки се вписват в различни книги. Често проверките се правят от недостатъчно квалифицирани служители, които правят справка само за договорни ипотеки. Освен тях обаче, съществуват и законни ипотеки, които се ползват със същата юридическа сила, както договорните.

Друга често срещана хипотеза е учредяването на ипотека върху поземлен имот, в който впоследствие е построена жилищна сграда. В тези случаи съдебната практика е последователна. Счита се, че учредената върху земята ипотека преминава впоследствие и върху построената сграда в цялост. По тази причина следва да се извърши прецизна проверка дали ако са правени частични заличавания на първоначалната ипотека, то те обхващат конкретния апартамент в сградата, който Вие желаете да закупите.

Възбраната е тежест върху имота, която се вписва в полза на кредитор на собственика, за да съществува гаранция за този кредитор, че ще успее да удовлетвори вземането си посредством осребряване на имота.

Всички последващи сделки или вписване на други тежести върху същия имот, извършени след вписването на възбраната, няма да имат действие спрямо лицето, в чиято полза е вписана възбраната.

Често срещани въпроси

„Удостоверение за тежести“ е често употребяван, популярен и наложен в обществото израз. Истинското наименование на удостоверението за тежести е удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания.

В удостоверението се съдържат всички вписвания, отбелязвания и заличавания по имената на едно или няколко лица за конкретен имот. Т.е. в него няма да прочетете, че за определен имот има или няма тежести. В него хронологично се изписват вписванията, отбелязванията и заличаванията за определен период от време, от конкретни лица, за конкретен имот.

Какво означава това?

Това означава, че след като удостоверението бъде издадено всяко едно от изброените в него вписвания, отбелязвания и заличавания трябва да бъде внимателно проверено и изследвано. Следва да се анализира и значението му по отношение на имота към днешна дата.

За съжаление в практиката си сме срещали множество случаи, в които по една или друга причина в удостоверенията за тежести има пропуски. Т.е. определени вписвания, отбелязвания и заличавания не са отразени.

Какво ще направим за Вас?

Това, което нашата кантора предлага, във всеки един пакет услуги за проверка на недвижим имот, е НЕЗАВИСИМА проверка на имота. Т.е. ние проверяваме самостоятелно за вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите в службата по вписвания за обстоятелствата, които следва да бъдат посочени в удостоверението за тежести. По този начин гарантираме, че нито едно обстоятелство няма да бъде пропуснато.

В България дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти не е нормативно регламентирана. Това означава, че тя не е уредена нито в закон, нито в друг подзаконов нормативен акт. За упражняването на тази професия не се изисква и специална квалификация. Лицата които я извършват не подлежат на вписване в регистър.

ВАЖНО! Договорите за посредничество, които обичайно се сключват с посредниците, не предвиждат каквато и да било отговорност от тяхна страна за:

  • успешното приключване на сделката
  • качеството и юридическата издържаност на изготвените от тях образци и проекти на договори, разписки и други съпътстващи документи
  • проверка на собствеността на имота и тежестите

Опитът ни показва, че в голям процент от случаите участието на посредник, агенция или брокер е чисто формално. Изчерпва се най-вече с простото осъществяване на контакт между продавача и купувача. След това посредникът подпомага страните предимно технически. Рядко посредникът притежава квалификацията и правните познания, за да направи прецизна и задълбочена проверка на имота.

Обичайно проверката на собствеността на имота от страна на посредник се изразява единствено в снабдяване с удостоверение за тежести.  Това не е достатъчна гаранция за собственическите права на продавача на имота.

Ние не подценяваме и не омаловажаваме работата на посредниците при сключване на сделки с недвижими имоти.  Считаме, че партньорството и взаимното допълване на дейностите е изцяло в полза на клиентите. В частност на купувача на имота, който трябва в максимална степен да бъде гарантиран за това какво купува.

Най-важното нещо, което трябва да се знае за функцията на нотариуса, когато изповядва сделки с имоти, е липсата на т.нар. служебно начало. Т.е. нотариусът няма задължението по своя инициатива да предприема каквито и да било действия, свързани с изповядването на сделката.  В това число и да изследва собствеността на имота.

Нотариусът действа, спазвайки принципа на т.нар. диспозитивно начало. Т.е. това, което нотариусът ще вземе предвид като факти и обстоятелства по сделката, се определя от инициативността на страните. От това, което страните му предоставят като доказателства. В случаите на покупко-продажба на имот това обичайно е продавачът– собственик. Това е така, защото само той притежава необходимите документи, доказващи правото му на собственост. Очевидно е, че тази принципна функция на нотариуса, поставя купувача в „по-слабата позиция“.

В какво се изразява нотариалната дейност?

Към обясненото дотук, следва да се добави още един съществен момент. А именно, че нотариусите от 1998 г. са частни. Нотариалната дейност по начало е държавна, тя е част от правораздавателната функция на държавата. С първия закон за нотариусите от 1998 г. тази публична, държавна дейност е делегирани на частни лица – частните нотариуси. С това законово решение тя се превръща в своего рода бизнес дейност, макар формално тя да е строго регламентирана чрез закон.

Заинтересована страна ли е нотариусът?

За извършваните от тях нотариални действия нотариусите събират съответни такси. Ето защо в известна степен нотариусите са заинтересовани от това да извършат съответното нотариално действие или производство. Това води до събирането на съответната нотариална такса. Макар че по дефиниция нотариусът следва да е независим, обективен и да действа само по свое собствено вътрешно убеждение, не може да бъде пренебрегната взаимозависимостта между извършването на съответната нотариална процедура и събирането на нотариалната такса.

Да обобщим, че нотариусът удостоверява правото на собственост единствено по документи, предоставени от продавача (собственика). Той самият не изследва и не проверява собствеността на продавача. Нотариусът е заинтересован от изповядване на сделката, тъй като това е основание да получи съответните нотариални такси.

Изложеното по-горе цели единствено да изясни задълженията и функциите на нотариуса при изповядване на сделка с недвижим имот.

Често купувачите на имот не търсят допълнителна юридическа помощ при покупката на имот, защото купуват имот със средства от банков кредит и разчитат, че банката ще извърши необходимите проверки.

Това обаче съвсем не е така.

Банката извършва проверка на имота само когато отпуска ипотечен целеви кредит за покупката на имота. Обичайно юристите на банката извършват проверка само по документи т.е. същата „проверка“, която извършва и нотариусът.

В какво се изразява интересът на банката?

Важно е да се знае, че интересът на банката е най-вече да получи вписана ипотека върху имота, която да е първа по ред, за да бъде обезпечен кредитът, който банката отпуска. Но служителите и юристите на банката не извършват никакви допълнителни проверки на имота в тази връзка. Те „сляпо“ се доверяват на нотариуса, който ще изповяда сделката и ипотеката. Това е така, защото обичайно, отпускайки кредит, банката посочва нотариуса, който да изповяда сделката.

Тази практика на банките поставя купувача в още по-неизгодна позиция, тъй като при поява на права на трето лице върху имота, купувачът ще продължи да дължи сумата по кредита, но е възможно да остане без имот.

Повече за проверка на имот и друга актуална информация можете да откриете на страницата ни във Facebook.

0
правни становища
0
проверени имота
0
сделки с имоти

Кой може да извърши проверка на недвижим имот?

Широко разпространено мнение е, че добра сделка с недвижими имоти е възможна само чрез посредническа фирма (агенция за недвижими имоти), която поема всички въпроси, свързани с контрагентите и документите. Ролята на посредника при сделки с имоти е важна, но тя не може да компенсира нуждата от експертно юридическо становище. Цялостният анализ на историята на имота, оценката на рисковете, подготовката на предварителен договор и нотариален акт са специфични дейности, за които е добре да се доверите на специалист.

Правните услуги могат да предотвратят евентуални грешки и максимално да защитят купувача.

Видно е, че е необходимо купувачът да разчита предимно на себе си, за да защити интересите си. Той би могъл да постигне най-висока ефективност, ако наеме адвокат, специалист в сделките с недвижими имоти, който да извърши всички необходими проверки преди покупката.

Какво можем да направим за Вас

Опитът ни през годините е помогнал да разработим специални пакетни услуги при покупка на недвижим имот. Те са съобразени с необходимостта на купувача от съдействие на всички етапи от сделката. Някои се нуждаят единствено от проверка, други желаят съдействие в целия процес на покупко-продажбата.  До момента сме направили проверка на над 640 имота на територията на цялата страна и сме участвали в сключването на 534 договора за покупко-продажба. Ако вярвате, че бихме могли да ви помогнем и бихте имали полза от тази наша дейност, разгледайте пакетите, които предлагаме:

НАШИТЕ ПАКЕТИ ЗА ПРОВЕРКА НА ИМОТ

Още услуги за недвижими имоти