Документи при
покупка на имот

Често в практиката ни се задават въпроси какви документи са необходими при сключване на нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот. По-долу ще изброим документите, които най-често е необходимо да бъдат представени пред нотариуса при изповядване на сделката. Важно е да се отбележи, че тези документи не са формалност, която трябва да бъде изпълнена. Те носят сигурност за купувача на недвижимия имот, че купува от собственик. Освен това тези документи са доказателство за историята на имота и за актуалния му статут. По този начин рисковете свързани с покупка на имот от несобственик или с неустановени до момента тежести се свеждат до минимум.

Не във всеки случай са необходими всички изброени по-долу документи. Също така не във всеки случай посочените по-долу документи са достатъчни за сключване на договор за покупко-продажба. Поради многообразието на възможните ситуации, не е възможно да се изброят всички необходими документи.  Това налага при всяка сделка да се обърне необходимото внимание и да се извърши детайлна преценка. 

• Нотариален акт – най-често срещания документ за собственост, който удостоверява правото на лицето, което се легитимира като собственик на имота. Нотариалните актове се вписват и съхраняват в съответната служба по вписвания по местонахождение на имота към Агенция по вписвания, както и в архив на нотариуса, изповядал сделката – за срок от 10 години.
• Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти; 
• Договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост. След 01.06.1996 г. актовете се вписват в Службата по вписванията по местонахождение на имота към Агенция по вписвания; 
• Съдебно решение - например при установителен иск за собственост, осъдителен иск по чл.108 или първа фаза по допускане на делба; трябва да бъде вписано / отбелязано по вписаната искова молба;
• Решение на поземлена комисия за реституция - има силата на КНА съгласно ЗСПЗЗ;
• Други административни актове за възстановяване на собственост;
• Крепостен акт – най-рядко срещания акт за собственост. Тези актове са били издавани след 1878 г. и представляват първите актове за собственост издавани от държавата. Съставяни са по руски образец.

То се издава по искане от собственик или упълномощено от него лице от съответната община.  При обикновена поръчка, срокът за издаването му е двуседмичен, от подаване на искането.

Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка са валидни до тази дата, а издадените след тази дата удостоверения до края на текущата година. Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година и това обстоятелство е вписано в удостоверението, то е валидно до края на текущата година независимо от датата на издаването му. Удостоверенията за данъчна оценка на земеделски земи са валидни до края на текущата година.

• Удостоверение за семейно положение на продавача, от което да е видно какво е било семейното му положение към датата на придобиване на имота. Удостоверението се издава от ЕСГРАОН. 
• Удостоверение за сключен граждански брак – в случай че продавачът е семеен. 
• Режим на имуществени отношения на съпрузите – Издава се от гише в Регистър на имуществените отношения на съпрузите към Агенция по вписванията.
• Брачен договор – в случай че продавачът е в сключен брак и режимът на имуществените отношения се урежда чрез брачен договор
• Декларация по чл.26 от Семейния кодекс – когато имотът е лична собственост на единия съпруг и ако двамата съпрузи нямат друго жилище или ако другия съпруг има свое жилище, но постоянният и настоящият му адрес съвпада с адреса на продавания имот. 
• Съдебно решение за прекратяване на брак – заверен препис с подписи и печат от съда, в случай че продавачът е разведен.

Издава се от Служба по вписвания към Агенция по вписванията. Заявител може да е всяко лице. Към заявлението се прилагат копие от акта за собственост и от другите налични предишни актове за собственост, актуална схема/скица от Службата по Геодезия Картография и кадастър. Ако няма одобрена кадастрална карта за съответния район, се прилага удостоверение от същата служба и документ за платена държавна такса. 

Издава се от съответната служба към Агенция за геодезия, картография и кадастър след подаване на заявление по образец, документ за собственост и заплащане на държавна такса. Подаването на заявление може да бъде извършено и онлайн с електронен подпис. Получаването е на гише. В определени случаи са необходими удостоверение за наследници и пълномощно, в случай че заявлението се подава от пълномощник. 

Издава се от съответната служба към Агенция за геодезия, картография и кадастър след подаване на заявление по образец, документ за собственост и заплащане на държавна такса. Подаването на заявление може да бъде извършено и онлайн с електронен подпис. Получаването е на гише. В определени случаи са необходими удостоверение за наследници и пълномощно, в случай че заявлението се подава от пълномощник.

Когато се прехвърля недвижим имот в новопостроена сграда е необходимо представянето на строителни книжа в това число Разрешение за строеж, архитектурен проект,  разрешение за ползване - Акт обр. 16 и други в зависимост от конкретния случай и етапа на строителство.