Меню
Сделките с ипотекиран имот са напълно действителни. Те пораждат съответните правни последици и собствеността върху имота се прехвърля на купувача. Такива сделки, както всички останали, се вписват в Агенция по вписвания. Вписването има оповестително действие за третите лица и е противопоставимо на всички последващи вписвания. Важно е да знаете, че то не е непротивопоставим на вписани по-рано ипотека и/или възбрана. Това означава, че по-ранните права на кредитори върху имота остават да тежат и срещу следващия (новия) собственик.
Обичайно в такива случаи се договаря продажната цена за имота да покрие изцяло задължението, за което е наложена ипотеката. По този начин тя се заличава непосредствено след извършване на сделката.
Рисковете, за които е необходимо да се внимава при покупка на ипотекиран недвижим имот могат да се обобщят по следния начин:
Уговорената между страните продажна цена може да се окаже по-ниска от стойността на задължението, за чието обезпечение е учредена ипотеката върху недвижимия имот. Причините за това могат да бъдат различни. Възможно е например задължението да е нараснало, поради просрочие на вноски от страна на длъжника/продавача. Това води до начисляване на наказателни лихви и/или неустойки и увеличава дълга. Т.е. задължението може да е нараснало във времето и рамерът му може а се окаже по-висок от уговорената между страните продажна цена.
За да бъде изключен този риск е необходимо, преди да бъде заплатено стоп-капаро, гаранционен депозит или задатък по предварителен договор да се сдобиете с документи за ипотечния кредит. Те могат да бъдат изискани от продавача, от Агенция по вписванията или от банката-кредитор.
Задълженията по ипотечния кредит могат да включват различни по вид суми. Такива са остатък от главница, лихви – възнаградителни и наказателни, неустойки за неизпълнение, различни банкови такси и др. Важно е да се уверите, че общата стойност на дълга се покрива изцяло от уговорената продажна цена.
В този случай рискът се крие във възможността продавачът да действа недобросъвестно. Той може да не преведе целево сумата на банката за погасяване на ипотечния кредит, а да я задържи. Задължението към кредитора остава, а Вие реално ще сте принудени да заплатите цената в двоен размер.
Това може да се избегне чрез включване на конкретни клаузи в предварителни и в окончателния договор. В тях следва да се посочи, че продажната цена за покупката на имота ще бъде преведена директно по сметка на банката-кредитор. Целта е да се погаси задължението по ипотечния кредит, а ипотеката да се заличи.
Втората възможност е да се поеме задължението за изплащане на ипотечния кредит при придобиване на собствеността върху имота. Така продавачът длъжник се освобождава от задълженията си по договора за кредит и прехвърля собствеността. Купувачът от своя страна става длъжник по ипотечния кредит и се задължава да го погаси. В този случай, купувачът няма задължение за заплащане на продажна цена за имота на продавача.
В случай на неизпълнение на договора за ипотечен кредит от страна на продавача по сделката, банката кредитор има право да образува изпълнително дело и да изнесе ипотекирания недвижим имот на публична продан.
За да сте сигурни, че такива действия все още не са предприети, е важно да извършите предварително проучване. То включва проверка за образувани изпълнителни дела срещу собственика и за наложени възбрани върху недвижимия имот. В случай, че има образувано изпълнително дело, трябва да проверите дали ипотекираният недвижим имот е, или ще бъде изнесен на публична продан. В случай, че установите подобни факти и въпреки това не желаете да се откажете от сделката, Ви съветваме да уговорите неустойки за съдебно отстраняване от имота, като гаранция за Вашите права.
В случай че желаете да закупите ипотекиран имот с кредит, то е необходимо действията Ви да са съгласувани предварително с Вашата кредитираща банка. Обичайно банките отпускат кредит за покупка на жилище единствено, ако ипотеката, която ще бъде учредена в тяхна полза е първа по ред.
Когато вече има учредена ипотека, трябва предварително да се уточни дали и при какви условия банката ще отпусне кредит за покупката. В общия случай банката изисква заличаването на предходната ипотека и учредяване на нова, първа по ред ипотека в нейна полза.
Когато върху един недвижим имот е наложена възбрана, това означава че срещу собственика е инициирано някакво производство. Възбрана може да се наложи от съд по обезпечение, както и от кредитор при образуване на изпълнително дело.
При желание за покупка на недвижим имот с възбрана първо трябва да се сдобиете с всички документи. От тях се установява причината, поради която е наложена възбраната. Може да се касае за спор за собственост, за задължение по договор за кредит и много други. Както посочихме, може вече да е образувано и изпълнително дело срещу собственика – длъжник. Затова е необходимо детайлно да се запознаете с причините, поради които е наложена възбраната.
След като се запознаете с причините за налагане на възбраната следва да се прецени дали да се предприемат стъпки за сключване на договор за продажба или да се спре на този етап. В случай, че все пак решите да продължите с действията по покупка, то Ви съветваме да потърсите експертно становище, което да разяснява дали и кои възбрани следва да бъдат вдигнати, преди извършване на сделката.
Особените рискове при сключване на такава сделка са налице, когато е образувано изпълнително дело, тъй като съществува опасност от изнасяне на имот на публична продан.
При уговорка за вдигане на възбраната/ните, чрез погасяване на задълженията при заплащане на продажната цена, отново, както и при ипотеката, е важно да сте сигурни, че стойността на цената е достатъчна да покрие дълга. При наличие на образувано изпълнително дело трябва да се включат и дължимите такси и разноски към съдебния изпълнител. Важно е да се отбележи, че ако дългът е платен, но таксите и разноските към съдебния изпълнител не са събрани, то той може да не вдигне наложената възбрана до заплащането им.
Във всички случаи на установени вписани възбрани върху имота, който желаете да закупите, Ви съветваме да не рискувате и да потърсите професионално съдействие, от адвокат. Това е така, защото от съществено значение са причините, поради които е извършено вписването. Те винаги са индивидуални и не могат да бъдат нито обобщени, нито предварително изяснени. Във всеки случай е нужно да се прегледат всички свързани документи и да се извърши подробен правен анализ на фактите.
Имот с учредена ипотека и наложена възбрана е често срещана хипотеза. При желание за покупка на такъв имот, в общия случай се следват горните стъпки за заличаването на тежестите и погасяване на задълженията. Отново напомняме, че е необходимо да се изясни пълния размер на задължението на продавача – длъжник, като в него се включат всички задължения – по договора за кредит, по изпълнителното дело и др., както и да получите правно становище относно характера на наложените възбрани, дали и кои от тях следва да бъдат вдигнати.
