Какво означава покупка „на зелено“

Покупка  на „зелено“ означава покупката на бъдещ имот, предвиден за построяване върху конкретен поземлен имот (дворно място, парцел). Най-често такъв имот е или цяла сграда (къща, вила в комплекс със самостоятелни къщи), или самостоятелен обект (апартамент, офис, магазин, ателие и др. в) в сграда.

Кога се купува „на зелено“

Един имот се купува „на зелено“ най-общо от момента на изготвянето на идеен проект за построяването на бъдещата сграда, до момента на въвеждането в експлоатация на тази сграда. Т.е. с други думи това обхваща периода от време, който започва от идеята (планирането) на сградата, и завършва с нейното физическо построяване и въвеждането й в експлоатация с акт на компетентния административен орган.

Какви са особеностите при покупка „на зелено“

1. Той е бъдеща вещ – все още не съществува

2. Двойна проверка

Проверката на собствеността и тежестите на такива имоти „на зелено“ включва проверката на два имота: 

• от една страна на поземления имот, върху който се строи или е предвидено да започне да се строи бъдещият имот / сграда, 
• проверка на самия застроен имот / сграда.

Тази „двояка“ проверка при покупката „на зелено“ се обуславя от това, че евентуален проблем със собствеността или наличието на тежест върху поземления имот почти винаги се прехвърля и върху цялата бъдеща сграда или върху част от обектите в нея.  

3. Предварителният договор

Предварителният договор при покупка на зелено обичайно е със смесен характер. От една страна е класически договор за покупко-продажба, а от друга – договор за строителство (изработка). Тези два договора, които са качествено различни по своята правна природа, следва да бъдат „преплетени“ в един. Той от своя страна трябва в максимална степен да гарантира интереса и сигурността на купувача. На практика ние участваме в изготвянето на два договора, обединени в един.

4. Комуникация и преговори

Спецификата на този вид покупко-продажби и множеството детайли, които трябва да бъдат обсъдени между страните, почти винаги налага влизането в интензивна комуникация. Одобряването на финален вариант на бъдещия предварителен или окончателен договор е дълъг процес от сложни преговори. 

Те са обусловени и от това, че:

• продавачът обичайно е т.нар. инвеститор на целия проект.
• той е лице със солиден опит в този вид сделки 
• цели да гарантира в максимална степен своя интерес
• интересите на отделните купувачи обичайно не са от значение за него
• проектите на договорите са предварително изготвени от инвеститора

За изготвянето на тези договори инвеститорите най-често ползват услуги на адвокат. Ето защо за купувача е задължително да подходи с особено внимание при защитата на своя интерес. Опитът ни сочи, че при обсъждането на съществените и най-деликатни въпроси по клаузите на договорите почти винаги контактуваме с щатен юрист на инвеститора или с ангажирана от него адвокатска кантора, на която е възложено съблюдаването и преговорите по клаузите на договорите.

5. Повторна проверка

Периодът от сключването на предварителния договор до финализиране на сделката е относително дълъг. Той варира от няколко месеца до години, като ние оставаме ангажирани по повод на сделката. Това се предпоставя, както от предстоящото сключване на окончателен договор, така и от нуждата от повторна проверка. Тя е задължителна, защото в периода на строителство е възможно например да бъдат учредени вещни тежести, да бъдат образувани съдебни дела и др.

Какво включва Пакет „Покупка на зелено“

Пакетната услуга включва следните самостоятелни дейности:

1. Изготвяне/преглед и коригиране (допълване) на проект на предварителен договор за покупко-продажба и строителство на имот.
2. Текущо консултиране и съдействие през целия процес на водене на преговори, подготовка и сключване на сделката, включително комуникация с инвеститора или негов представител.
3. Участие при воденето на преговори между продавача (инвеститора), купувача и други посредници по всички съществени клаузи на бъдещия договор за покупко-продажба на имот.

В Пакет „Покупка на зелено“ се включват и всички услуги от пакети „Основен“ и „Основен+“

      4. Преглед и становище по представените от собственика (продавача) документи за собственост на имота.

      5. Проучване на правния статут на имота:

• проверка на правото на собственост на продавача
• проверка на историята на имота (всички предходни прехвърляния на собствеността най-малко 10 години назад във времето)
• независима проверка за тежести върху имота
• проверка за висящи съдебни дела, касаещи правото на собственост върху имота
• проверка за дела за несъстоятелност, когато имотът е собственост на юридическо лице

     6. Изготвяне на предоставяне на писмено правно становище с изчерпателно посочване на всички извършени проверки и установени обстоятелства за имота, както и нашето правно заключение относно наличието на проблеми и/или тежести върху имота.

     7.Преглед и становище относно необходимите за извършване на сделката документи.

* Често минималния изискуем от закона и от нотариуса набор от документи за извършване на сделката не гарантират в пълна степен сигурността на купувача, като остават неизяснени факти и обстоятелства, които биха могли впоследствие да доведат до правни ограничения или пълно оспорване на собствеността на купувача.

      8.Изготвяне/преглед и коригиране (допълване) на проект на нотариален акт.

Какво означава, че участваме в процеса на преговори

Това означава, че адвокат от кантората ни поддържа директна връзка с продавача или негов представител. В процеса на продажбата адвокатът договаря и уточнява от Ваше име всички окончателни параметри на сделката. Това включва въпроси като: начина на плащане, отговорностите при неизпълнение, неустойки, набавяне на необходими документи и други. Всички преговори са предварително съгласувани с клиента.

Целта на нашето участие в процеса на преговорите е да Ви заменим в понякога сложния и по-трудно разбираем „юридически“ момент от сделката, а именно – правното и оформяне, като вместо Вас ние провеждаме необходимата комуникация с продавача и/или неговия представител/адвокат. Разбира се, преди да пристъпим към това, ние  уточняваме и определяме допустимите параметри на бъдещите преговори с продавача съвместно с Вас.

• Пакетните услуги за проверка на имот преди покупка са специално разработени в помощ на купувачите на недвижими имоти, въз основа на дългогодишния ни опит при сделки с имоти.
• Вие инвестирате в сигурност – Ние извършваме всички нужни проверки. Преглеждаме и изготвяме всички нужни документи.
• Получавате спокойствие и увереност при всяка стъпка от сложния процес при покупка на имот. Ние знаем какво е важно за вас.
• Помагаме ви да вземете информирано решение на всеки етап от процеса

Политика за възстановяване на плащания

В случай, че погрешно сте заявили и заплатили услугата, не желаете да я използвате или необходимостта от проверка на имота отпадне преди да сме започнали изпълнение, ние ще възстановим плащането. За случаите, в които сделката не се осъществи, а ние сме извършили проверка, вижте отговорите на често задавани въпроси.

*В цената са включени 50 лева такси за преписи на документи, както и такси и други разноски, необходими за извършване на справки в държавни, общински и частни институции. Тези такси се начисляват автоматично при заявяване на услугата.

**Цената не включва пътни разноски, при възлагане на проверка извън София-град. Таксите за пътни разноски се изчисляват индивидуално за населеното място, в което ще бъде извършена проверката. Те ще Ви бъдат съобщени предварително при запитване.

*** Присъствието на адвокат в деня и часа на изповядване на сделката при нотариус, се осъщестява срешу допълнително заплащане на стойност 240 лева, при Ваше желание.