Какво е публична продан на недвижим имот

Покупката на имот от ЧСИ или както законът я нарича публичната продан е особен вид покупко-продажба.

При нормалната продажба страните по нея, наречени продавач и купувач, самоинициативно, по силата единствено на общата им воля, извършват необходимите правни и фактически действия по прехвърляне на правото на собственост върху имота.

При публичната продан, това не е така. Тя не е обичаен договор за продажба, а едностранен властнически акт на съдебния изпълнител т.е. тя е една принудителна продажба. При публичната продан съдебният изпълнител действа като орган на държавна власт, който прехвърля имота на длъжника независимо и въпреки неговата воля в полза на купувача.

Проданта е публична, защото чрез нея неограничен брой лица биват поканени да участват в нея и да наддават за имота, за да го закупят.

Кой може да участва в публична продан

В публична продан може да участва всяко дееспособно физическо или юридическо лице – българско или чуждестранно. Участието на търга може да бъде лично, чрез законен представител или пълномощник (адвокат или друго лице).Нямат право да участват длъжникът, неговият законен представител, пазачите на продаваното имущество, съдебният изпълнител и негови служители, съдии, прокурори, адвокати и следователи от съда в който се провежда продажбата.

Всички стъпки на публичната продан

Как започва процедурата по публична продан

Процедурата по провеждане на публична продан е строго формална, като следва разписаните правила на ГПК. За да бъде изнесен недвижим имот, собственост на длъжник по изпълнително дело или на ипотекарен длъжник, на публична продан е необходимо първо да бъде наложена възбрана върху него. 

 След налагане на възбраната, по искане на взискателя съдебният изпълнител насрочва и извършва опис на недвижимия имот и се извършва проверка на собствеността. След извършване на описа назначеното вещо лице изготвя и депозира заключение, в което е определена цената на недвижимия имот. Цената на недвижимия имот се определя на пазарен принцип, като не може да бъде по ниска от данъчната оценка. Началната цена на имота, от която започва наддаването на публичната продан, е в размер на 80% от стойността на имота, определена в заключението на вещото лице, но не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена.

В едноседмичен срок от описа се насрочва публична продан. Изготвя се обявление, в което се съдържа името на собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота, вписани искови молби, възбрани и договори за наем, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта. 

Къде можете да се запознаете със съдържанието на обявленията за публична продан?

Обявленията се залепят на таблото за обявления в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението. Публичната продан се обявява най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта от деня на започването й. В обявлението за публична продан е определен едномесечен срок, в който ще бъде проведена проданта, като са записани начална и крайна дата.

 Как протича процедурата по публична продан

След обявяване на публичната продан настъпва моментът кандидат – купувачът да започне активни действия в рамките на едномесечния срок на провеждането й.

При избор на недвижимия имот кандидат-купувачът може да извърши оглед на недвижимия имот след потвърждение от страна на съдебния изпълнител. Огледът не е задължителен, но е препоръчително да се извърши. Огледът се уговаря за посочените в обявлението дни и часове, през които може да се извърши. При желание за преглед на документите за недвижимия имот те могат да се намерят в сградата на съда, в който е обявена публичната продан, както и в кантората на съдебния изпълнител. За прегледа на документите се заплаща държавна такса по сметка на съответния  Районен съд. За предоставяне на документи и информация от съдебния изпълнител се дължи такса в размер на 20 лв. (т.19 ТТРЗЧСИ). 

След като кандидат-купувачът се увери в състоянието на недвижимия имот и вещните тежести върху него, следва да внесе задатък в размер на 10% от обявената цена до деня на приключването на публичната продан по посочена сметка на съдебния изпълнител. Необходимо е да се поиска квитанция за внесен задатък от банката, през която е извършено плащането.

Следващата стъпка е да се подаде наддавателно предложение по образец до канцеларията на Районния съд, където се провежда проданта. Следва да се подаде и молба за допускане за участие в търг. Молбата, заедно със запечатания плик се завеждат във входящ регистър в съда, посочен в обявлението.

Ако по време на първата продан са постъпили наддавателни предложения, процедурата следва своя ход по описаните стъпки по-долу. В случай че не са постъпили наддавателни предложения, се насрочва нова публична продан с цена на недвижимия имот 90% от предходната. Процедурата по провеждането остава непроменена. 

Процедура по отваряне на наддавателни предложения и по устно наддаване

 В деня след изтичането на периода на провеждане на публична продан съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения, за което се съставя протокол. За купувач се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена. Възможно е да бъдат внесени равни по цена предложения. В този случай процедурата продължава чрез жребий, при който съдебният изпълнител обявява спечелилия жребия за купувач. 

Възможно е при обявяването на купувача някой от наддавачите да предложи по-висока цена. В този случай се преминава към устно наддаване за недвижимия имот. Наддаването се извършва в размер на 1 задатък. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена. В двуседмичен срок от обявяването спечелилият наддавач е длъжен да внесе остатъка от сумата. В противен случай губи задатъка си, а за купувач се обявява следващият по ред. 

Обявяване на купувач

Купувачът се обявява при внасяне в срок на дължимата цена. След внасянето се изготвя постановление за възлагане. От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите. 

След внасяне на цялата цена на недвижимия имот от спечелилия публичната продан, задатъците на останалите участници се възстановяват по сметката, от която са превели задатъка или по посочена банкова сметка, в случай че сумите са внесени на каса. 

Документът за собственост, който се издава се нарича Постановление за възлагане. Постановлението за възлагане може да бъде обжалвано от участниците, които не са спечелили публичната продан в седемдневен срок от връчването. В случай че не бъде обжалвано то влиза в сила. Дали постановлението е обжалвано или е влязло в сила се проверява в кантората на съдебния изпълнител под формата на справка. Всяко заинтересовано лице може да получи такава справка. 

Обжалване на постановлението за възлагане

Постановлението за възлагане се обжалва, когато наддаването на публичната продан не е било извършено надлежно и, когато имуществото не е възложено на най-високата цена. Процедурата започва с подаване на частна жалба в седемдневен срок от връчването му чрез частния съдебен изпълнител до съответния окръжен съд. Съдът образува дело, по което се произнася в закрито заседание с определение. Определението се връчва на страните, като то също подлежи на самостоятелно обжалване. 

Данъчно облагане и дължими такси към съдебен изпълнител

  • За прехвърляне на имота се дължи местен данък от 2.5% от стойността му в Общината по местонахождение на недвижимия имот.
  • Заплаща се такса на съдебния изпълнител за изготвяне на постановлението за възлагане, където таксата е в размер на 1.5% от продажната цена, не по-малко от 50 лева и не повече от 3 000 лева без вкл. ДДС. 
  •  Заплаща се такса в размер на  0.1% от стойността му за Агенция по вписвания за вписване, изчислена върху по-голямата сума между покупната цена и данъчната оценка на имота.
  • Таксата за въвеждане във владение след публична продан е за сметка на купувача. Таксата е в размер на 1% (1,2% с ДДС) от стойността на имота.
  • В случай че длъжникът е регистриран по ДДС и продаваното имущество е облагаемо по смисъла на ЗДДС, купувачът има право да приспаднете ДДС. В Обявлението за продажба следва изрично да е записано, че продажната цена е с ДДС. В противен случай не е начислявано ДДС. 
  • В случай, че имотът се облага с ДДС, след доплащане на пълната цена, съдебният изпълнител внася сумата за ДДС в НАП от името и за сметка на длъжника. След това подава удостоверение за внасянето в НАП. На купувача се предоставя заедно с Постановлението за възлагане, Удостоверение подадено в НАП и Протокол за извършена продажба.

Вписване

Купувачът, негов пълномощник или съдебният изпълнител могат да впишат Постановлението за възлагане в Агенция по вписванията – Имотен регистър след влизането му в сила. За вписване на Постановлението за възлагане в Имотния регистър се изисква данъчна оценка на имота и скица от кадастъра. Пред съдебния изпълнител  се представя квитанция за платен местен данък на Общината за придобиване на имота. Разходите са за сметка на купувача.

Въвод във владение

Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане. Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост.

Изпратете запитване при нужда от съдействие