Какво трябва да знаете и как можем да ви помогнем  в сложния свят на недвижимите имоти

Когато става дума за недвижима собственост, човек лесно може да се окаже в центъра на своеобразен юридически лабиринт. 

Отношенията, свързани с имотите, са многопластови и разнопосочни, преплитат в себе си множество клонове на правото – вещно, облигационно, административно, данъчно. 

Всеки от тях представлява сложна и обемна част от правото и всеки съдържа хиляди детайли: 

  • възникване на имота що се касае до правото; 
  • вида на имота – поземлен, цяла сграда или самостоятелен обект в друга, предназначение на имота – жилищен, обществен, промишлен, търговски и т.н.;
  • видове права върху имота – неограничени или ограничени, право на строеж, сервитут, публичен или частен е носителят на правата върху имота, как е придобит имота;
  • различните видове договори с предмет вещни права върху недвижим имот;
  • публичноправните отношения, породени от неговото сключване – задължения на някоя от страните за заплащане на данъци и такси, задължение на нотариуса за вписване на промените по партида на лицата и на недвижимия имот. Прехвърлянето/учредяването е противопоставимо на трети лица от момента на вписването му в имотния регистър;
  • И много, много други.

Отделно при сделка с недвижими имоти, страните трябва да помислят за десетки детайли, които трябва да се уредят – като се започне от правилното съставяне на договора така, че той да има прехвърлителен ефект, премине се през страните, предмета на договора, срок, в който ще се уредят вещните отношения помежду им, цена, както и други незадължителни условия – неустойка, задатък, отговорност при евикция и други и се стигне до възникващите публичноправни задължения за данъци и такси, които също могат да бъдат инкорпорирани в договора, като една от страните може да се задължи да заплати всички дължими данъци и такси, може да бъде уговорено паричните задължения за заплащане на тези данъци и такси да бъдат разпределени по равно между страните или в определено съотношение.

Къде най-често се срещат неизвестни? 

Предвид невероятния обем на законодателството, уреждащо отношенията с недвижимите имоти, както и на практическите познания, нужни за качественото реализиране на тези отношения, не е учудващо, че в областта има много неизвестни за неюристите.  

Неясноти и проблеми могат да възникнат най-често поради непознаване на правата и задълженията, които притежават лицата по отношение на недвижимите имоти, както и непознаване на процедурата, свързана с тях, през която те желаят да преминат и да осъществят. 

В общия случай човек не е запознат с пълния обем на права (и задължения), произтичащи от вещното право, което притежава. Налице са ограничени познания относно тях, които в общия случай се изчерпват с конкретното право, което притежава или искат да притежава, и абсолютния му характер (насочено е към и срещу всички правни субекти). Не е и необходимо изначално и в детайли да познават всички свои права и задължения. 

Но проблеми възникват например при по-особените, но много често срещани случаи на съсобственост, при които съсобствениците упражняват правото на собственост на недвижим имот съобразно своите дялове,  често се среща непознаване и неразбиране на правата и задълженията на съсобствениците като такива и спрямо едни други. Същото положение се среща и при т.нар. бездялова съсобственост, при която съпрузите притежават общо правото на собственост върху недвижим имот. Това право е неделимо.

Неясноти се срещат във всеки един етап от процеса на придобиване на вещни права върху недвижим имот, включително върху принудителното учредяване на сервитути върху недвижими имоти

При прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти неяснотите за клиентите могат да касаят начините за проверка на недвижимия имот, който искат да придобият или са вече придобити. Действително един от най-важните детайли при този вид отношения е проследяването на вещните права върху недвижимия имот до най-отдалечената възможна точка във времето. 

Снабдяването с необходимия и пълен набор от документи може да създаде затруднения и забавяне при сключване на сделката, с която ще бъде прехвърлен недвижимия имот.

Неясноти се намират и при изготвянето и съдържанието на договора, с който се прехвърлят вещни права. Често една от страните по договора не е наясно със значението и последиците на отделни клаузи в договорите, които може и да са неясно и неразбираемо написани за нея. Това може да доведе до последващи проблеми при неблагоприятно развитие на договорните отношения между страните. 

В последващ етап проблеми могат да се срещнат при вече сключен договор, породени от неизпълнение в договорените условия, или изначално при предмета на договора (например прехвърлителят не е собственик) или в обекта (недвижимия имот страда от скрити недостатъци).

С какви услуги може да помогне адвокат в отношенията, свързани с недвижими имоти? 

Адвокатът, специалист по недвижими имоти, може да помогне с множество конкретни услуги, които изискват специално познаване на процеса по сключване на договори, свързани с недвижима собственост, материалноправните и процесуалноправните норми в сферата на гражданското и административното право: 

  • Снабдяване с необходимите документи за правото на собственост върху недвижими имоти – данъчна оценка, скица, схема, нотариален акт и др.

  • Проучване на правния статут на имота – история на имота, изготвяне на обстоен правен анализ и изготвяне на документите по сделката.

  • Независими оценки на недвижими имоти от лицензиран оценител.

  • Изготвяне на предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти

  • Изготвяне на проекти на нотариални актове за сделки с  имоти – продажба, дарение, замяна, даване вместо изпълнение, учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда и др.

  • Организиране и придружаване при осъществяване на сделки  пред нотариус, учредяване право на ползване, право на строеж, надстрояване, пристрояване, сервитути

  • Снабдяване с необходимите документи и цялостно съдействие при обстоятелствени проверки за придобиване на недвижим имот по давност

  • Учредяване право на строеж

  • Анализ и консултиране при съсобственост върху недвижим имот – право на ползване, доброволна делба и делба по съдебен ред, прехвърляне на съсобствен имот

  • Съдебна защита на правото на собственост и на другите вещни права и защита на владението

  • Разваляне на правни сделки поради нищожност или недействителност

  • Посредничество при купуване или продаване на недвижим имот

  • Представителство пред банки при изготвяне и подписване на ипотечни договори във връзка с закупуване на недвижими имоти
  • Вписвания в имотния регистър
  • Придобиване на собственост от чужденци
  • Данъчни аспекти на вещното право
  • Процедури по градоустройствени изменения
  • Правни консултации при придобиване на държавни и общински имоти и тръжни процедури

Повече за проверката на имот

Какво отличава добрия адвокат  за недвижими имоти? 

Добрият адвокат за недвижими имоти се отличава на първо място с отлична диалогичност. Това означава вникване в конкретната ситуация, обсъждане на всички детайли с клиента, всяка негова нужда, свързана с имота и стъпките за решаване на конкретния казус. Означава и богат опит и умения във воденото на преговори с всички свързани с казуса лица. Не на последно място отличната комуникация се проявява и в отношенията с държавните институции, от които често зависи успешното разрешаване на казуси в сферата на недвижимите имоти.

Добрият адвокат, разбира се, ще свърши правната страна на работата си перфектно, но това не е достатъчно – той трябва да успее с поведението и отношението си към клиента да му вдъхне сигурност, увереност, спокойствие. Да бъде опора на своя клиент и да осигури у него усещането, че има на кого да разчита и не е сам. 

Добрият адвокат обсъжда, “превежда” и изяснява на своя клиент спецификите на случая, за да може той да вземе информирано решение. Поднася информацията разбираемо и разяснява последиците от всяко едно действие. 

Добрият адвокат е верен партньор. 

ИМАТЕ ВЪПРОС?

Свържете се с нас за въпроси относно:

• Избора на подходяща за Вас услуга
• Съдействие при онлайн заявяването на услугите