98 700.

Това е броят на резултатите, които излизат в Google, когато в търсачката се въведат ключови думи „измами на имотния пазар“.

Обикновено при покупка на имот се подхожда внимателно. Обсъждат се в детайли неговата локация, размер, брой стаи, етаж, гледка, свързаност и много други детайли. Също толкова голямо значение трябва да се обърне и на юридическата страна на сделката.

Защото, потенциалните рискове са много, а покупката на имот е сред най-важните в живота на всеки човек.

Проблемите често се крият в дребни детайли и са трудно доловими. Понякога първоначално изглежда, че имотът, който желаете да закупите, е законно чист, но има скрити подробности, на които трябва да се обърне внимание. Нещо повече – продавачът и посредниците в повечето случаи ще кажат, че с имота всичко е наред – тяхната задача е да го продадат. Проверка на документите му обаче може да разкрие, че нещата не стоят точно така.

Какви стъпки при покупка на имот да следвате, за да се предпазите?

Има шест основни стъпки, които е необходимо да преминете, за да защитите своите права и интереси при покупка на недвижим имот. Посредством всяка една от тях може да се открие нередност или по-сериозен проблем. Ето кои са те:

1. Преглед и нанализ на документите на имота.
2. Проверка на собствеността и правата за продажба на имота
3. Анализ на историята на придобиването на недвижимия имот.
4. Наличие на висящи съдебни производства по отношение на имота или собствениците
5. Общ анализ на продажбата и условията на сделката.
6. Идентифициране и анализ на скрити рискове.

Всяка от тези стъпки може да разкрие нередности, които да опорочат сделката. Затова е важно да се знае малко повече за тях и защо е силно препоръчително да се следват преди сключване на окончателен договор. Нека ги разгледаме една по една.

1. Преглед и нанализ на документите на имота

Целта е да се установи дали те отоговарят на всички законови изсквания, т.е. дали са законосъобразни. Под законосъобразност на документите може да се разбират много и различни обстоятелства, които да водят до конкретен порок на документа за собственост.

Първото и най-важното е автентичността на документа за собственост т.е. дали е истински и дали е вписан в имотния регистър. Макар и много рядко, но се е случвало в практиката ни да попадаме на “фалшиви” нотариални актове т.е. нотариални актове, които не са вписани в Агенция по вписванията и са неистински.

На следващо място, важно е да се провери дали документът за собственост съдържа изчерпателно всички реквизити, които законът изисква. Някои от тези реквизити са условие за валидността на документа. Така например, ако нотариалният акт не съдържа пълното означение на датата, на която е бил изповядат т.е. ден, месец и година, според закона такъв нотариален акт е нищожен. А нищожен означава, че все едно не съществува – той е едно “правно нищо”.

Друго важно нещо е документът за собственост да съдържа максимално детайлно и подробно описание на имота. Не трябва да се създава “съмнение” относно индивидуализацията на имота, описан в документа за собственост. Често, особено в по-старите нотариални актове, имотите са описани частично, с твърде малко индивидуализиращи признаци, поради което се налага да се извърши по-задълбочена проверка, за да установи идентичността на имота. Това налага и снабдяването с допълнителни документи от различни институции.

2. Проверка на собствеността и правата за продажба на имота

Този анализ цели да установи дали след като собственикът е придобил имота не се е разпоредил с него и не се опитва евентуално да извърши повторно прехвърляне. За съжаление в практиката си сме се сблъсквали и с такива казуси – дарен вече имот бива продаден повторно – със същите “стари” документи за собственост.

3. Анализ на историята на придобиването на недвижимия имот

Историята на имота са извършените сделки по прехвърлянето му – от по-старите към по-новите собственици. Това е съществена и много важна част от проучването на имота. Целта е да се проследи дали правото на собственост се е трнасформирало законосъобразно и в пълен обем от първоначалния до настоящия (последния) собственик. Това е така, защото прехвърлянето на правото на собственост е т.нар. “деривативен” способ за придобиване. Това означава, че каквото право действително е имал собственикът такова право той е прехвърлил. И ако в документа за собственост е записано нещо повече от това, той не произвежда правно действие. Или както се казва в правото “Никой не може да прехвърли повече права, отколкото действително притежава”.

4. Наличие на висящи съдебни производства по отношение на имота или собствениците

По правило, воденето на съдебно дело, касаещо недвижим имот, задължително се вписва в имотния регистър, с цел оповестяването на всички трети лица, че е налице някакъв спор, касаещ този имот. Разбира се, от това правило има някои изключения, а и някои деликатни моменти. Някои искове за недвижими имоти, все пак не подлежат на вписване, например негаторният иск по чл.109 от Закон за собствеността. Също така, вписването на иск за недвижим имот, макар по същността си да е задължително, не е задължително условие, за да бъде разгледано делото. Предвид този факт хипотетично е възможно да има течащо дело и без това да е видимо от имотния регистър. Не на последно място по значение е и обстоятелството, че тъй като имотните дела са едни от най-сложните като юридическа материя, съдът ги разглежда и най-бавно, като понякога от завеждането на делото до вписването в имотния регистър минава значителен период от време.

Това води до опасност – да бъде вписан иск или възбрана, непосредствено преди сделката.

5. Общ анализ на продажбата, условия на сделката и думите на продавача

Често има разминаване и несъответствия между реалните договорености между страните по една сделка и това, което се записват в нотариалния акт. В някои случаи е от изключителна важност тези разминавания да бъдат съобразени и “включени” в нотариалния акт по определен начин, така че да бъдат гарантирани правата и интересите на страните според реално уговореното между тях.

6. Идентифициране и анализ на скрити рискове

Разнообразието от скрити рискове може да бъде твърде обширно. Това може да включва изповядването на сделката въпреки наличието на несъответствия в документите за собственост, а така също и разминаване между фактическото положение на имота и правното му такова. Така например често срещано е несъответствието в площта на поземлените имоти – една площ е посочена в документа за собственост, друга е площта по скица, а реалната площ на имота също може да е различна. Подобна ситуация определено крие рискове, тъй като произхода на тази “допълнителна” площ може да е собственост на трето лице. Може да е дори общинска или държавна. Това ще препятства евентуални бъдещи инвестиционни намерения на собственика на имота. Например за да построи сграда, ще трябва да разреши този проблем.

В практиката си сме се сблъсквали и с друг тип проблем – неяснота по отношение на района на действие на компетентния нотариус, поради особеност в местонахождението на имота. Не са редки случаите, в които е налице изменение в административните и териториални граници на недвижимите имоти, което води и до промяна на района на действие на компетентния нотариус. Местната компетентност на нотариуса е от изключителна важност при изповядването на сделки с имоти. Това е условие за валидността на сделката. Сделка изповядана от нотариус с друг район на действие ще бъде нищожна.

Извод

Оказва се, че документите са най-важната подробност, най-важният детайл при сделките с имоти. Именно в тях се крият потенциалните рискове и проблеми. Внимателният им анализ и следването на всички важни стъпки при покупка на имот, водят до спокойстиве и сигурност на инвестицията.

Какво можете да направите?

Често купувачите не са запознати с всички нормативни изисквания и подводни камъни при сделките с недвижими имоти, а и не е нужно. Поради тази причина е добре да се обърнете към специалист, който да Ви окаже необходимото съдействие. За откриването на някои рискове помага не само опитът, но и оценка на вероятността за негативен краен резултат.

Можете да се заемете с проверката сами, но ако не се чувствате уверени в знанията и възможностите си, по-добре да се доверите на професионалисти.

Познанията на юристите за правната уредба, опитът им с административната система и с често възникващите проблеми им позволява лесно, бързо и вещо да установият и да анализират всички важни факти и обстовятелства. В случай че открият нередности, те ще могат да Ви посъветват какво да предприемете. Ще Ви съобщят своевремнно за потенциални рискове и проблеми, за да вземете информирано решение относно покупката на имота.

Всичко това означава по-добра защита на Вашите права и интереси и прави покупката на недвижим имот сигурна. Ако желаете да изберете този вариант, разгледайте нашите услуги за „Проверка на имот преди покупка“. Можем да Ви помогнем да преминете успешно и безпроблемно през целия процес на сделката.

Последвайте страницата ни във Facebook, за актуална и полезна информация свързана с темата.